nieruchomości | Co do zasady

Zasady ograniczające możliwość rozszerzenia pozwu na etapie postępowania apelacyjnego od lat są wyzwaniem dla pełnomocników procesowych na etapie ustalania strategii procesowej w sprawach odszkodowawczych z czynów niedozwolonych. W toku wieloletniego postępowania sądowego wartość dochodzonego roszczenia się zmienia – w miarę wzrostu cen. Sądy natomiast wymagają zamrożenia wysokości dochodzonych roszczeń na etapie wyrokowania w I instancji, mimo że do zakończenia sporu sądowego jeszcze długa droga.

Jednym z wyzwań stojących przed spółkami nieruchomościowymi jest obowiązujące od 2022 r. ograniczenie zaliczania podatkowych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości do kosztów podatkowych. Czasem jedynym wyjściem będzie spór podatkowy.

Podatek minimalny został odwieszony od czerwca 2022 r., a razem z odwieszeniem wróciły wątpliwości interpretacyjne utrudniające stosowanie tego podatku przez podatników. Wątpliwości dotyczą m.in. objęcia tym podatkiem usług hotelarskich, a także uwzględniania przy obliczaniu podatku odpisów amortyzacyjnych od budynków oraz przychodów z części wspólnych.

Zgodnie z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione planem ogólnym oraz strategią rozwoju gminy (przepis nakładający na gminy obowiązek uchwalenia strategii rozwoju wchodzi w życie 1 stycznia 2026 r.). Wprowadzenie planów ogólnych ma zwiększyć władztwo planistyczne gmin w zakresie kreowania polityki przestrzennej.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła szczególną formę planu miejscowego, jaką jest zintegrowany plan inwestycyjny. Pozwoli on gminom oraz inwestorom na większą swobodę w lokalizowaniu inwestycji, niezależnie od ustaleń istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Docelowo zintegrowanymi planami inwestycyjnymi zostaną zastąpione uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydawane w trybie specustawy mieszkaniowej (uchwały takie można wydawać do końca 2025 r.). Zintegrowany plan inwestycyjny może zostać uchwalony dla każdego rodzaju inwestycji, nie tyko inwestycji mieszkaniowej.

Ostatnia duża nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uporządkowała i usprawniła procedurę planistyczną. Obok rewolucyjnych zmian – takich jak zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym oraz strategią rozwoju gminy, a także wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych jako szczególnego rodzaju miejscowego planu przygotowanego z inicjatywy prywatnych inwestorów – wprowadzono ogólnokrajowy rejestr urbanistyczny oraz uporządkowano i rozszerzono katalog narzędzi partycypacji społecznej, czyli sposobów prowadzenia dialogu publicznego nad projektami aktów planowania przestrzennego.

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporo zmieni, jeśli chodzi o ustalanie warunków zabudowy. Dlatego inwestorzy, którzy planują budowę – zwłaszcza na terenach, dla których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – powinni jak najszybciej wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Wiele wskazuje na to, że od 16 marca 2024 r. miastu stołecznemu Warszawie nie będzie już przysługiwało prawo pierwokupu nieruchomości wynikające z obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji m.st. Warszawy wyznaczonego uchwałą nr LX/1967/2022 z 17 lutego 2022 r.  

Aspekty środowiskowe są kluczowym elementem procesu inwestycyjno-budowlanego, silnie oddziałującym na czas jego trwania. W 2023 r. nastąpiły wzmożone działania legislacyjne w tym zakresie, ale dopiero w 2024 r. poznamy ich realny wpływ na proces budowlany.

Wybór modelu wynagrodzenia jest jednym z kluczowych elementów umowy o roboty budowlane. W rynkowej praktyce funkcjonuje kilka mechanizmów ustalania sposobu wynagrodzenia, z których każdy ma wady i zalety. Ważne jest, aby wybrany model wynagrodzenia odpowiadał specyfice i zakresowi prac oraz uwzględniał interesy obu stron umowy.

Ustawodawca w 2022 r. wprowadził szereg istotnych zmian w prawie budowlanym. Najważniejsze z nich dotyczą dalszej cyfryzacji procesów administracyjnych w obszarze budownictwa. Wprowadzono m.in. możliwość prowadzenia dziennika budowy oraz cyfrowej książki obiektu w postaci elektronicznej, a także elektroniczny centralny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane. Ponadto uproszczono procedury administracyjne w zakresie budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych oraz implementowano nowe obowiązki w zakresie charakterystyki energetycznej budynków.

Rządowy projekt reformy prawa użytkowania wieczystego koncentruje się na zmianie zasad i sposobu ustalania ceny sprzedaży nieruchomości jej użytkownikowi wieczystemu. Poza tym użytkownikom wieczystym przyznaje się roszczenie o nabycie użytkowanej nieruchomości. Wszystko to wpisuje się w proces stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego.