Sankcje za naruszenie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego | Co do zasady

Zgodnie z założeniami ustawodawcy ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ma na celu przede wszystkim wzmocnienie gospodarstw rodzinnych, zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju, a także wspieranie zrównoważonego rolnictwa, z naciskiem na ochronę środowiska naturalnego. Dlatego ustawa przewiduje surowe sankcje za naruszenie jej przepisów: nieważność czynności prawnej lub przymusowy wykup nieruchomości rolnej.

KOWR

Ustawa w kształcie nadanym nowelizacją, która weszła w życie 30 kwietnia 2016 r., wprowadziła ścisłą reglamentację obrotu nieruchomościami rolnymi, w tym również w zakresie obrotu udziałami i akcjami spółek handlowych, i przyznała szerokie uprawnienia Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (agencji wykonawczej podlegającej Ministrowi Rolnictwa i Rozwoju Wsi), w szczególności w zakresie:

• wyrażania zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym,
• wykonanie prawa pierwokupu lub prawa nabycia nieruchomości rolnej lub akcji i udziałów spółek kapitałowych,
• wyrażania zgody na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie zależne przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia,
• możliwości przymusowego wykupu nieruchomości rolnej w celu realizacji polityki rolnej.

Ponadto KOWR posiada uprawnienia do kontroli przestrzegania obowiązków wynikających z ustawy, o których to obowiązkach piszemy szerzej w artykule „Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej”. W toku kontroli KOWR może wejść na teren nieruchomości rolnych kontrolowanych podmiotów, a także żądać związanych z przedmiotem kontroli informacji oraz okazywania i udostępniania dokumentów.

Nieważność czynności prawnej

Jeśli KOWR wykryje naruszenie przepisów ustawy, ma prawo wystąpić w trybie postępowania cywilnoprawnego z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej dokonanej z naruszeniem ustawy. Ustawa nie wprowadza limitu czasowego na skorzystanie z tego środka prawnego.

Te kwestię reguluje art. 9 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym nabycie:

• własności nieruchomości rolnej,
• udziału we współwłasności nieruchomości rolnej,
• prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej,
• udziału we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej oraz
• akcji i udziałów w spółce kapitałowej czy spółce dominującej w rozumieniu kodeksu spółek handlowych,

dokonane na podstawie czynności prawnej niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne.

W przepisie wyszczególniono otwarty katalog czynności objętych sankcją bezwzględnej nieważności.

Warto podkreślić, że nowelizacją ustawy z 13 lipca 2023 r. doprecyzowano, że nieważne jest nabycie nieruchomości rolnej na podstawie czynności prawnej, a nie jak dotychczas także na podstawie innych zdarzeń prawnych. Niezależnie od tego w katalogu przypadków, w których dochodzi do naruszenia ustawy i które są objęte sankcją nieważności, wymieniono również nabycie nieruchomości na podstawie zdarzeń prawnych oraz orzeczeń sądowych bez wymaganego powiadomienia KOWR o przysługującym mu prawie nabycia. Zatem ustawa nie jest w tym zakresie spójna i pozostawia wątpliwości interpretacyjne co do trybu, w jakim powinno dojść do stwierdzenia nieważności np. połączenia spółek bez zawiadomienia KOWR.

W katalogu przypadków, w których m.in. dochodzi do sankcji nieważności, wymieniono:

1. Dokonanie czynności prawnej bez zawiadomienia uprawnionego do pierwokupu lub bez powiadomienia KOWR-u.

Zgodnie z art. 3 ustawy pierwokup nieruchomości rolnej przysługuje jego dzierżawcy, pod warunkiem, że umowa dzierżawy została zawarta na piśmie i z datą pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, a nieruchomość ta wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Natomiast KOWR musi być powiadomiony między innymi:

• w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej (jeśli spółka jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha lub kilku nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha),
• przy podjęciu przez spółkę akcyjną uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji do obrotu na rynku regulowanym (jeśli spółka jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha lub kilku nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha),
• kiedy nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia innej niż umowa sprzedaży umowy, jednostronnej czynności prawnej lub orzeczenia sądu, organu administracji, sądu lub organu egzekucyjnego lub innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego w szczególności zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, którego podmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, podziału lub łączenia spółek handlowych.

2. Zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez zgody Dyrektora KOWR przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości,
    
3. Nabycie nieruchomości rolnej w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia albo fałszywe lub potwierdzające nieprawdę dokumenty.

Przymusowy wykup nieruchomości rolnej

Drugim rodzajem sankcji za naruszenie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest tzw. przymusowy wykup nieruchomości. Art. 9 ust. 3 ustawy określa sytuacje, w których KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości rolnej za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej (z uwzględnieniem obciążeń na dzień nabycia nieruchomości przez nabywcę), jeżeli nabywca nie wypełnia obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej.

Przepis szczegółowo określa tego rodzaju sytuacje, wymieniając w szczególności niepodjęcie lub zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa rolnego (a w przypadku osoby fizycznej – niepodjęcie lub zaprzestanie osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego), w którego skład weszła nabyta nieruchomość rolna, w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości.

Obie omówione powyżej sankcje za naruszenie przepisów ustawy są bardzo dotkliwe i trudne do odwrócenia. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej bez zastosowania ustawowego prawa pierwokupu KOWR mamy do czynienia z sankcją bezwzględnej nieważności, której nie można naprawić. Można ewentualnie ponownie zawrzeć umowę sprzedaży, ale nie zawsze jest to możliwe (np. jeśli jedna ze stron transakcji utraciła byt prawny), nie mówiąc o trudnych do przewidzenia konsekwencjach podatkowych takiego działania.

Dlatego zawsze przed każdą transakcją tak ważny jest proces analizy prawnej przedmiotu transakcji pod kątem ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Gabriela Kuszewska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy