Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej | Co do zasady

Obecnie obowiązujące przepisy istotnie ograniczyły możliwość obrotu nieruchomościami rolnymi, wprowadzając szereg wymogów, które należy spełnić przed nabyciem nieruchomości. Na tym jednak nie koniec. Również po nabyciu nieruchomości rolnej ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada szereg obowiązków, jakie należy spełniać, będąc właścicielem takiej nieruchomości.

Prowadzenie gospodarstwa rolnego

Nabywca nieruchomości rolnej co do zasady nie może wykorzystywać nabytej nieruchomości rolnej na inne cele aniżeli prowadzenie gospodarstwa rolnego. Ustawa wymaga bowiem, aby nabywca nieruchomości rolnej prowadził gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nieruchomość rolna, przez minimum 5 lat od dnia nabycia nieruchomości (przed nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 2019 r. było to minimum 10 lat).

Obowiązek ten dotyczy każdego nabywcy nieruchomości rolnej, choć w przypadku osób fizycznych ustawa dodaje, że gospodarstwo rolne powinno być prowadzone osobiście – co oznacza pracę w takim gospodarstwie lub co najmniej podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.k.u.r.). W tym miejscu warto dodać, że prowadzenie gospodarstwa rolnego mieści w sobie prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Osoba fizyczna, która nabyła nieruchomość rolną po uzyskaniu, wydanej na jej wniosek, zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), zobowiązana jest też do zamieszkiwania przez okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Ustawa odwołuje się do pojęcia gospodarstwa rolnego wprowadzonego przez Kodeks cywilny (grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego), ale wprowadza dodatkowo normę obszarową. I tak obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego powstaje tylko wtedy, gdy w wyniku nabycia nieruchomości rolnej powierzchnia nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego wynosi co najmniej 1 ha (niezależnie od tytułu prawnego do takich nieruchomości). Ustawa nie znajdzie zastosowania do gospodarstw rolnych, w których skład wchodzą nieruchomości rolne o łącznie mniejszej powierzchni.

W ciągu 5 lat po nabyciu nieruchomości rolnej nie da się zatem zmienić jej przeznaczenia. Wyjątkiem jest wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przeznaczy taką nieruchomość na cele inne niż rolne, co de facto spowoduje wygaśnięcie obowiązku ustawowego (art. 2 ust. 4 pkt 9 u.k.u.r.).

Wątpliwości pojawiają się także w przypadku, gdy nabywca, który uzyska zgodę KOWR na nabycie, w chwili nabycia nie ma gospodarstwa rolnego, a nabywa nieruchomość rolną o powierzchni powyżej 1 ha. Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisu art. 2b ust. 1 u.k.u.r. obowiązek ten nie powinien zatem znaleźć zastosowania (ustawa nie nakazuje bowiem założenia gospodarstwa rolnego, a nabywana nieruchomość sama w sobie nie musi nawet dawać możliwości założenia na niej takiego gospodarstwa rolnego)^[1].

Z drugiej strony art. 9u ust. 3 pkt 1 u.k.u.r. wskazuje, że sankcja za naruszenie obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego znajduje zastosowanie, gdy nabywca nieruchomości rolnej nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna.

Zakaz oddawania nieruchomości osobom trzecim

Ustawa zakazuje nabywcy nieruchomości rolnej oddawania takiej nieruchomości w posiadanie lub zbywania jej osobie trzeciej w okresie ww. 5 lat od nabycia. Nieruchomość rolna nie może zostać np. oddana w najem, dzierżawę ani także sprzedana czy oddana w darowiźnie osobie trzeciej, chyba że po uprzednim uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Uzyskanie zgody, wydawanej w formie decyzji administracyjnej, wymaga uzasadnienia wniosku ważnym interesem nabywcy lub publicznym. Jako ważny interes nabywcy wskazuje się przykładowo stan zdrowia zbywcy uniemożliwiający lub utrudniający mu prowadzenie gospodarstwa rolnego, a także zamiar zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej. Co ważne zgoda Dyrektora KOWR ważna jest przez jeden rok, liczony od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nie jest absolutny i stosuje się do niego szereg wyjątków, z których warto wymienić:

• możliwość oddania w posiadanie takiej nieruchomości m.in. osobie bliskiej, jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa,
• zbycie nieruchomości w toku egzekucji komorniczej,
• zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1ha, znajdującej się w granicach administracyjnych miasta,
• zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości, co do której, po jej nabyciu, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przeznacza taką nieruchomość na cele inne niż rolne.

Zakaz zbycia dotyczy jedynie działań ze strony właściciela, a nie zdarzeń niezależnych od jego woli, takich jak na przykład dziedziczenie czy zapis windykacyjny. Spod zakazu wyłączone są również nieruchomości nabyte od małżonka w trakcie trwania małżeństwa (pod warunkiem, że nieruchomość przez co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej), w wyniku podziału majątku po ustaniu małżeństwa (jeżeli nieruchomość przez co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi). To samo dotyczy nieruchomości nabytych w drodze zasiedzenia.

Wątpliwości mogą pojawić się w przypadku nabycia nieruchomości objętych obowiązującą umową najmu. W takiej sytuacji umowa najmu z mocy prawa przeszłaby na nabywcę nieruchomości. Naszym zdaniem wstąpienie w istniejącą umowę najmu czy dzierżawy nie stanowi czynności polegającej na oddaniu nieruchomości w posiadanie osobie trzeciej, a zatem nie powinno być mowy o naruszeniu zakazu ustawowego. Niemniej jednak – zważywszy na dość rygorystyczną praktykę stosowania ustawy przez KOWR – nie można wykluczyć odmiennej interpretacji przepisu, o którym mowa w art. 2b ust. 2 u.k.u.r., i uznania, że w takiej sytuacji dochodzi do naruszenia zakazu, o ile taka umowa najmu nie zostanie rozwiązana.

Sankcje

Jeżeli nabywca nie wypełnia obowiązków wynikających z nabycia nieruchomości rolnej, np. nie wykorzystuje nieruchomości na cele rolnicze albo nie zrealizował inwestycji w określonym terminie, Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości rolnej za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej z uwzględnieniem obciążeń na dzień nabycia nieruchomości przez nabywcę (więcej o sankcjach za naruszenie obowiązków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego piszemy w artykule „Sankcje za naruszenie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego”).

Podsumowanie

Opisane wyżej obowiązki nałożone przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego mogą wydawać się bardzo restrykcyjne i potencjalnie negatywne dla obrotu nieruchomościami w Polsce. Warto jednak zauważyć, że wpisują się one w ogólnoeuropejski trend mający zapewnić racjonalne gospodarowanie ziemią rolną, zapobieganie nadmiernemu rozdrabnianiu gospodarstw oraz zabezpieczenie interesów społeczno-gospodarczych w obszarach wiejskich.

dr Jakub Baranowski, radca prawny, Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy