Definicja nieruchomości rolnej | Co do zasady

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadzają szereg ograniczeń i obowiązków związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi. Dlatego niezwykle istotne jest precyzyjne określenie, czym jest nieruchomość rolna. Nieprawidłowe zaklasyfikowanie nieruchomości może spowodować, że dokonywana przez nas czynność prawna okaże się wadliwa. W artykule omawiamy definicję nieruchomości rolnej w świetle postanowień ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Ogólna definicja nieruchomości stanowi, że są nimi części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomość rolna została zdefiniowana w artykule 46¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą definicją nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, „które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.  Warto zaznaczyć, że kodeksowa definicja nieruchomości rolnej mówi o możliwości wykorzystywania nieruchomości na cele rolne, a nie o aktualnym sposobie korzystania z nieruchomości.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego doprecyzowuje, że nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna stosownie do definicji zawartej w Kodeksie cywilnym, z wyłączeniem nieruchomości, które w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego („MPZP”) zostały przeznaczone na cele inne niż rolne. Co więcej, aby przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego miały zastosowanie do danej nieruchomości rolnej, powierzchnia jej użytków rolnych musi wynosić co najmniej 0,3 ha. Ponadto ustawa wprowadza dodatkowe progi powierzchni nieruchomości rolnej, od których przekroczenia zależy, czy poszczególne przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego będą mieć zastosowanie. Przykładowo, co do zasady, bez konieczności uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny. Zasada ta nie będzie mieć zastosowania, jeżeli powierzchnia nieruchomości rolnej jest mniejsza niż 1 ha. Dlatego aby określić, czy przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego będą mieć zastosowanie do danej nieruchomości, trzeba sprawdzić nie tylko to, czy ma ona status nieruchomości rolnej, ale też jaka jest jej powierzchnia. 

Potencjalne wątpliwości

Powyższe ramy prawne rodzą szereg pytań i wątpliwości interpretacyjnych. W praktyce wyjaśnienia mogą wymagać w szczególności następujące podstawowe zagadnienia: 

• Jak należy rozumieć pojęcie nieruchomości? Jak określić powierzchnię nieruchomości rolnej?
• Jak określić przeznaczenie nieruchomości, dla której nie obowiązuje MPZP?
• Czy nieruchomość, której jedynie część stanowią użytki rolne, stanowi nieruchomość rolną?

Na powyższe wątpliwości postaramy się odpowiedzieć w dalszej części artykułu, na bazie praktyki i orzecznictwa.

Jak należy rozumieć pojęcie nieruchomości? Jak określić powierzchnię nieruchomości rolnej?

W praktyce możemy spotkać się z sytuacją, gdy jednocześnie sprzedawane są dwie graniczące ze sobą nieruchomości, opisane w dwóch odrębnych księgach wieczystych. Czy należy uznać je za dwie odrębne nieruchomości i do każdej z nich stosować ograniczenia przewidziane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego oddzielnie, z uwagi na fakt ich objęcia dwoma różnymi księgami wieczystymi? Czy też raczej de facto stanowią one jedną nieruchomość?

Ani przepisy, ani orzecznictwo sądowe nie dają jednoznacznych odpowiedzi. Każdą sytuację należy analizować indywidualnie, biorąc pod uwagę szereg okoliczności, w tym kwestie własnościowe i sposób wykorzystania nieruchomości. Z ostrożności lepiej jest założyć, że jeżeli łączna powierzchnia obu nieruchomości powoduje, że znajdą zastosowanie ograniczenia przewidziane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, należy uznać je za jedną nieruchomość. Takie rozumienie pojęcia nieruchomości znajduje potwierdzenie w linii orzeczniczej, która kładzie nacisk na kryterium własności oraz położenia nieruchomości. Np. w postanowieniu z 17 listopada 2003 r. (V CK 396/02) Sąd Najwyższy stwierdza, że pojęcie nieruchomości w rozumieniu prawnorzeczowym nie jest zależne ani od istnienia, ani też od liczby ksiąg wieczystych, lecz jedynie od tożsamości podmiotu własności.

Natomiast gdy jedna księga wieczysta obejmuje szereg działek, które ze sobą nie graniczą, należy rozważyć zastosowanie najostrożniejszej w takiej sytuacji, przeciwnej interpretacji pojęcia nieruchomości, które kładzie nacisk na kryterium opisania nieruchomości w jednej księdze wieczystej. Taka interpretacja również znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Przykładowo w wyroku z 22 lutego 2012 r. (IV CSK 278/11) Sąd Najwyższy stwierdza, że Graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia w jednej księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła „jedna księga - jedna nieruchomość”.

Określenie statusu nieruchomości, która nie jest położona na obszarze objętym MPZP

W świetle postanowień ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, aby ocenić charakter nieruchomości, należy w pierwszej kolejności określić, czy nieruchomość jest w całości objęta MPZP. Jeżeli MPZP obejmuje całość powierzchni nieruchomości i przewiduje jej przeznaczenie na cele inne niż rolne, to dana nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej. Należy uznać, że w takim wypadku nieruchomość nie będzie stanowiła nieruchomości rolnej, nawet jeżeli na jej obszarze fizycznie możliwe jest prowadzenie działalności rolniczej.

Jeżeli na obszarze, na którym położona jest nieruchomość, nie obowiązuje MPZP lub MPZP nie obejmuje całości obszaru nieruchomości, charakter nieruchomości należy określić na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Orzecznictwo i praktyka transakcyjna wskazują, że ważne znaczenie przy dokonywaniu takiej oceny będzie mieć treść wpisu w rejestrze gruntów. Na doniosłość treści wpisów w tym rejestrze wskazuje choćby wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 marca 2020 r. (II OSK 1279/18): Okoliczność ujawnionych w ewidencji gruntów zapisów co do charakteru rolnego nieruchomości przesądza o możliwości wykorzystania ich do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej i decyduje o ich charakterze.

Czy nieruchomość, której jedynie część stanowią użytki rolne, stanowi nieruchomość rolną?

Z uwzględnieniem powyższych uwag dotyczących MPZP, jeżeli rejestr gruntów będzie wskazywał, że obszar nieruchomości obejmuje co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, należy przyjąć, że cała nieruchomość ma charakter rolny w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i mają do niej zastosowanie ograniczenia opisane w tej ustawie. Nie ma przy tym znaczenia, że np. pozostała część nieruchomości, o znacznie większej powierzchni, jest przeznaczona na cele inne niż rolne. 

Jeżeli dany grunt nie jest i nie może być wykorzystywany na cele rolne, ale w rejestrze gruntów, ze względu na zaszłości historyczne jest opisany jako użytki rolne, ze względów ostrożnościowych rekomendujemy uznać, że do momentu sprostowania historycznego wpisu w rejestrze gruntów dana nieruchomość stanowi nieruchomość rolną. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie, np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że urzędowym potwierdzeniem, czy dany obszar spełnia wymogi gruntu rolnego czy lasu, jest stosowny zapis w ewidencji gruntów i budynków. Tego dowodu nie mogą samodzielnie kwestionować organy administracji, ani też sąd, poprzez klasyfikowanie danego gruntu jako nieruchomości rolnej tylko w oparciu o definicję ustawową zawartą w Kodeksie cywilnym i z pominięciem zapisu w ewidencji. W konsekwencji, jeżeli dana nieruchomość nie może być wykorzystywana na cele rolne, ale jest opisana jako użytki rolne w rejestrze gruntów, z perspektywy praktycznej celowe jest zmodyfikowanie treści rejestru gruntów, zanim przystąpimy do rozporządzenia gruntem. W przeciwnym wypadku wystąpi ryzyko uznania przeprowadzanej czynności za niezgodną z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego.

Biorąc pod uwagę definicję nieruchomości rolnej zawartą w Kodeksie cywilnym (stanowiącą, że jest to de facto każda nieruchomość, na której może być prowadzona działalność rolna), można nabrać wątpliwości, czy powyższa definicja nie znajdzie zastosowania również do skrawków terenu powstałych na skutek wcześniejszych podziałów lub innych nieruchomości o nietypowym kształcie, na których nie sposób wyobrazić sobie efektywnego prowadzenia działalności rolniczej. Powyższe wątpliwości rozwiewa orzecznictwo Sądu Najwyższego, które stanowi, że przy ocenie statusu nieruchomości powinniśmy wziąć pod uwagę, czy w praktyce, z perspektywy efektywności gospodarczej, na danej nieruchomości może być prowadzona działalność rolnicza.

Przykładowo w postanowieniu Sądu Najwyższego z 30 września 2022 r. (I CSK 2598/22) stwierdzono, że do działalności wytwórczej w rolnictwie nie można zaliczyć efektów rzeczowych powstających w znikomej ilości na tzw. samozaopatrzenie, albo dla zaspokojenia osobistych upodobań uprawnionego do gruntu. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że z podobnych powodów ciągi komunikacyjne nie będą stanowić nieruchomości rolnej: ciągi komunikacyjne jako takie nie są i nie mogą być wykorzystywane do produkcji rolnej, a zatem nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu art. 46¹ KC. Drogi jako ciągi komunikacyjne, nie służą bezpośrednio do produkcji rolnej. Nie są bowiem wykorzystywane do prowadzenia produkcji roślinnej ani zwierzęcej (wyrok NSA z 10 sierpnia 2021 r., I OSK 498/21).

Na marginesie należy wskazać, że ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera katalog wyłączeń, obejmujący kategorie nieruchomości, do których ustawa ta nie ma zastosowania. Wyłączenia te obejmują również „drogi wewnętrzne”.

Powyższe podstawowe uwarunkowania prawne dotyczące definicji nieruchomości rolnej powodują, że aby ograniczyć ryzyko prawne, przed rozporządzeniem nieruchomością należy zweryfikować jej status i określić, czy spełnia ona warunki, by uznać ją za nieruchomość rolną.

Marcin Rżysko, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy