Ograniczenia w obrocie udziałami i akcjami wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego | Co do zasady

Przed każdą transakcją sprzedaży udziałów i akcji niezbędna jest jej analiza w kontekście ograniczeń w obrocie udziałami wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku gdy któraś ze spółek zależnych ma nieruchomość rolną (co najmniej 5 ha), może zaistnieć konieczność zawiadomienia KOWR. Brak zawiadomienia skutkuje nieważnością transakcji.

W Polsce obowiązują ograniczenia zarówno w bezpośrednim, jak i w pośrednim obrocie nieruchomościami rolnymi. Na nabycie takiej nieruchomości (o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha) co do zasady trzeba mieć zezwolenie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, o czym piszemy w artykule „Postępowanie przed KOWR – uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej”. KOWR ma też prawo pierwokupu lub prawo nabycia udziałów/akcji spółek handlowych będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych (o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha).

Począwszy od 5 października 2023 r. zostały zaostrzone kryteria oceny transakcji pod kątem ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obecnie trzeba badać, czy nieruchomościami rolnymi dysponuje nie tylko spółka, której udziały są zbywane, ale też jej spółki zależne.

Z perspektywy inwestora jest to bardzo ważna informacja, gdyż w toku badania prawnego due diligence dochodzi konieczność zbadania całej struktury kapitałowej tej spółki oraz analizy charakteru prawnego nieruchomości spółek zależnych z tej struktury. Co istotne, brak dochowania określonych aktów staranności skutkuje nieważnością transakcji, której nie da się sanować. Jedynym możliwym sposobem remediacji jest powtórzenie całej transakcji, co niesie za sobą wiele trudnych do przewidzenia konsekwencji, w szczególności podatkowych. Czasem też transakcji nie można powtórzyć, gdyż jedna z jej stron już nie istnieje.

Jakie transakcje na rynku M&A podlegają ograniczeniom?

Ograniczeniom podlegają przede wszystkim:

• umowy sprzedaży udziałów lub akcji spółki kapitałowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha,
• umowy sprzedaży udziałów lub akcji spółki dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce kapitałowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha.

Oprócz umów sprzedaży ograniczeniom podlegają również inne czynności prawne, których przedmiotem są udziały lub akcji spółek kapitałowych, w szczególności:

• umowy darowizny,
• umowy zamiany,
• umowy aportowe,
• podwyższenie kapitału zakładowego spółki kapitałowej,
• połączenie lub podział spółki kapitałowej.

Wyjątki

Wyjątkiem jest zbycie akcji spółek, których akcje są dopuszczone do obrotu zorganizowanego (w rozumieniu ustawy o obrocie instrumentami finansowymi), zbycie udziałów (akcji) na rzecz osoby bliskiej, jak również zbycie udziałów (akcji) w celu ich umorzenia. Nie ma też obecnie ograniczeń w przypadku przekształcenia spółek kapitałowych.

Co to znaczy „spółka dominująca”?

W tym miejscu należy wyjaśnić, czym dokładnie jest „spółka dominująca”, zwana również „spółką matką”. Ustawodawca odnosi się do definicji zawartej w Kodeksie spółek handlowych, zgodnie z którą spółka jest dominującą wobec innej spółki, gdy:

• dysponuje większością głosów na zgromadzeniu wspólników albo na walnym zgromadzeniu bądź w zarządzie spółki zależnej, lub
• jest uprawniona do powoływania i odwoływania większości członków zarządu czy rady nadzorczej spółki zależnej, lub
• członkowie jej zarządu stanowią więcej niż połowę członków zarządu spółki zależnej, lub
• wywiera decydujący wpływ na działalność spółki zależnej, w szczególności wskutek zawarcia między spółką dominującą a spółką zależną umowy przewidującej zarządzanie spółką zależną lub przekazywanie zysku przez taką spółkę.

Ustawa nie wprowadza więc jednoznacznych kryteriów oceny, czy mamy do czynienia ze spółką dominującą, za to mówi o wywieraniu decydującego wpływu na działalność spółki kapitałowej zależnej, co może stwarzać wątpliwości interpretacyjne.

Ustawa nie precyzuje też, czy badamy tylko dominację bezpośrednią, czy również pośrednią. Zatem nie można wykluczyć sytuacji, że prawo nabycia udziałów będzie przysługiwać KOWR w sytuacji wystąpienia dominacji pośredniej, pod warunkiem że spółka, której udziały są przedmiotem transakcji (np. spółka babcia), oprócz tego, że jest spółką dominującą, posiada bezpośrednio udziały w spółce zależnej (czyli w tzw. spółce wnuczce), która dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości rolnych. Wystarczy nawet, że posiada tylko 5% udziałów. Zatem przed zrealizowaniem transakcji w niektórych przypadkach należy zbadać całą strukturę korporacyjną spółki, której udziały są zbywane, oraz stan prawny nieruchomości spółek w tej strukturze.

Jaki jest tryb zawarcia umowy sprzedaży lub innych rodzajów transakcji?

W przypadku umowy sprzedaży konieczne jest zawarcie umowy pod warunkiem, że KOWR nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu w terminie dwóch miesięcy od dnia zawiadomienia.

W przypadku innych transakcji należy co do zasady przeprowadzić transakcję, a następnie zawiadomić KOWR o przysługującym mu prawie nabycia udziałów lub akcji.

W obydwu przypadkach, aby zawiadomienie KOWR było skuteczne, trzeba dołączyć szereg dokumentów. Zawiadomienie należy wysłać do KOWR bezpośrednio po zawarciu danej umowy lub przeprowadzeniu innej czynności. W przeciwnym wypadku może być uznane za nieskuteczne. Zawiadomienia nie dokonuje spółka będąca stroną transakcji, tylko zarząd spółki, której udziały lub akcje stanowią przedmiot transakcji. Zatem to na zarządzie tej spółki ciąży obowiązek skompletowania wymaganych załączników.

Czy ograniczenia mają zastosowanie do zagranicznych spółek dominujących?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie zawiera bezpośredniej odpowiedzi na to pytanie. Niemniej jednak wydaje się, że ograniczenia nie mają tu zastosowania. Przede wszystkim ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego odwołuje się do definicji spółki dominującej w rozumieniu polskiego Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którą spółką dominującą, do której przysługują udziały lub akcje, mogą być spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna.

Przyjmuje się, że pojęcie spółki dominującej w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych tylko w wyjątkowych przypadkach rozciąga się na spółki zagraniczne. Najczęściej jednak pojęcie spółki dominującej obejmuje tylko spółki prawa polskiego, gdyż do nich adresowane są nakazy i zakazy sformułowane w Kodeksie spółek handlowych. Ponadto nabycie i utrata statusu wspólnika lub członkostwa oraz prawa i obowiązki z nim związane podlegają prawu państwa, w którym ma siedzibę dana osoba prawna. Wobec powyższego uznać należy, że sprzedaż akcji lub udziałów spółek z siedzibą za granicą, które mają we własności nieruchomości rolne w Polsce, nie podlega ograniczeniom w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Uprawnienia KOWR

W celu skorzystania z prawa pierwokupu lub nabycia udziałów lub akcji KOWR może przeglądać księgi i dokumenty spółki oraz żądać ujawnienia informacji nieujętych w księgach lub dokumentach. Ponadto KOWR może zakwestionować cenę zbycia udziałów lub akcji ustaloną w umowie sprzedaży, gdy w jego ocenie odbiega ona rażąco od wartości rynkowej. To stanowi duże ryzyko dla zbywcy, gdyż cena ustalona w toku negocjacji stron może być skutecznie zakwestionowana przez sąd.

Podsumowanie

Obserwacja praktyki pokazuje, że KOWR niezmiernie rzadko wykonuje prawo pierwokupu lub nabycia udziałów lub akcji. Za to sankcje za przeprowadzenie transakcji z pominięciem uprawnień KOWR są bardzo surowe, gdyż jest to bezwzględna nieważność transakcji.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Aleksandra Szczepińska, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy