nieruchomości | Co do zasady

Od 1 marca 2023 r. na zagospodarowanym przez deweloperów rynku mieszkaniowym będą mogły zacząć działać kooperatywy mieszkaniowe. Tego dnia wejdą w życie przepisy wprowadzające ramy ich działalności oraz przewidujące zachęty do realizacji tego typu oddolnych inicjatyw budownictwa.

Współdziałanie stron jest niezbędne przy wykonywaniu wielu umów. Jest tak w szczególności w przypadku umowy o dzieło czy umowy o roboty budowlane, w których osiągnięcie celu umowy następuje w toku mniej lub bardziej złożonego procesu i składa się z wielu elementów. Ustawodawca dostrzegł tę silną zależność i przewidział daleko idące rozwiązanie mające zastosowanie, gdy tego współdziałania brak. W takiej sytuacji może bowiem dojść nawet do odstąpienia od umowy.

Wprowadzenie elektronicznego dziennika budowy jest kolejnym etapem rozwoju cyfryzacji procesu budowlanego.

Od 29 czerwca 2022 r. można przenieść na inny podmiot prawa i obowiązki wynikające z trzech rodzajów decyzji wydawanych na podstawie ustawy o drogach publicznych. Chodzi o decyzje zezwalające na: lokalizację lub przebudowę zjazdu z drogi publicznej, umieszczenie w pasie drogowym urządzeń i reklam, zajęcie pasa drogowego na cele niezwiązane z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem i ochroną dróg. Taką zmianę wprowadziła ustawa z dnia 28 kwietnia 2022 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu oraz niektórych innych ustaw.

Obowiązująca od 1 lipca 2022 r. nowa ustawa deweloperska rozszerza zakres bankowej kontroli przedsięwzięcia deweloperskiego przed wypłaceniem deweloperowi środków należnych za dany etap inwestycji. Przepisy nie są jednak precyzyjne i nie wiadomo, czy bank musi powtórzyć kontrolę, gdy nabywca z opóźnieniem wpłacił środki na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
 

W obrocie nieruchomościami na terenie Warszawy pojawił się niedawno nowy istotny element. W marcu 2022 r. miasto stołeczne Warszawa uzyskało prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą nr LX/1967/2022 Rady m.st. Warszawy. Obszar ten obejmuje prawie w całości Pragę Północ i znaczne tereny Pragi Południe oraz Targówka. Granice obszaru przedstawia mapa stanowiąca załącznik do uchwały.

Księgi wieczyste zawierają szereg informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości (działy II–IV). Zawarte tam dane objęte są domniemaniem ich prawdziwości (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Co jednak jeśli okaże się, że treść księgi wieczystej różni się od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości? Czy domniemanie można obalić i w jaki sposób to najlepiej zrobić? Najpopularniejszym instrumentem jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest to jednak jedyny sposób, co ostatnio potwierdził Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie.

Ustawa o lasach z 28 września 1991 r. w istotny sposób ingeruje w obrót gruntami leśnymi. Pojawia się zatem pytanie, w przypadku jakich czynności prawnych powodujących przeniesienie własności gruntów leśnych Skarbowi Państwa przysługują uprawnienia pozwalające na nabycie tych gruntów.

12 marca 2022 r. weszła w życie ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, zwana również specustawą o pomocy obywatelom Ukrainy. Wprowadziła ona szereg zmian, które mają umożliwić funkcjonowanie w naszym społeczeństwie coraz większej rzeszy uchodźców wojennych z Ukrainy. Ustawa reguluje między innymi legalizację pobytu, korzystanie z pomocy medycznej i pomocy społecznej, a także umożliwia podjęcie pracy w Polsce. Znalazły się w niej również postanowienia związane z udostępnianiem uchodźcom mieszkań przez obywateli Polski.

Polacy z dużym zaangażowaniem udzielają pomocy uchodźcom z Ukrainy, w tym udostępniając im swoje mieszkania. Pojawia się jednak obawa, że takie nieodpłatne i grzecznościowe udostępnienie mieszkania może się wiązać dla właściciela z negatywnymi konsekwencjami, w szczególności z koniecznością prowadzenia długotrwałej eksmisji, jeśli uchodźca odmówi opuszczenia lokalu. W naszej ocenie w zaistniałej nadzwyczajnej sytuacji warto posłużyć się instytucją prekarium.

Zgodnie z ustawą przekształceniową (czyli ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) dotychczasowi użytkownicy wieczyści nabywają prawo własności nieruchomości, jeśli zostaną spełnione warunki określone w ustawie. Jakie są to warunki i czy prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu, jeśli budynek usytuowany na tym gruncie zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe?

We wspólnotach mieszkaniowych poszczególne części nieruchomości wspólnych (np. miejsca postojowe, tarasy, ogródki) są przeznaczone do wspólnego korzystania przez wszystkich właścicieli lokali. Aby uniknąć problemów z tym związanych, bardzo często już na etapie zakupu nieruchomości od dewelopera ustanawia się podział i sposób korzystania z nieruchomości wspólnej. Jest to tzw. podział quoad usum. Czy można go zmienić, jeśli zmienią się okoliczności?