Jak obalić domniemanie z ksiąg wieczystych?
Księgi wieczyste zawierają szereg informacji dotyczących stanu prawnego nieruchomości (działy II–IV). Zawarte tam dane objęte są domniemaniem ich prawdziwości (art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Co jednak jeśli okaże się, że treść księgi wieczystej różni się od rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości? Czy domniemanie można obalić i w jaki sposób to najlepiej zrobić? Najpopularniejszym instrumentem jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie jest to jednak jedyny sposób, co ostatnio potwierdził Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie.
Jakkolwiek treść ksiąg wieczystych w zakresie działów II-IV (własność, obciążenia, hipoteka) objęta jest domniemaniem prawdziwości, to domniemanie takie można obalić i dokonać odpowiedniej korekty danych dotyczących nieruchomości. Jest to bardzo ważne, ponieważ informacje zawarte w tych działach ksiąg wieczystych regulują prawny status nieruchomości i są m.in. istotnym wyznacznikiem treści prawa ich własności. Własność jako najdalej idące uprawnienie pozostaje więc pod szczególną ochroną i każdy właściciel nieruchomości powinien zadbać, aby księgi wieczyste odzwierciedlały jej prawidłowy stan prawny. Interes w uzgodnieniu treści wieczystej mogą mieć również osoby trzecie, których uprawnienia narusza wadliwa treść księgi wieczystej. Błędy mogą bowiem w praktyce doprowadzić nawet do ryzyka ograniczenia lub utraty praw właścicielskich czy uprawnień z innych tytułów.
Obrót nieruchomościami poddany jest szczególnym regulacjom. Czynności prawne związane z nieruchomościami odbywają się w formie aktu notarialnego i pod okiem notariusza, zaś same nieruchomości są objęte urzędową ewidencją gruntów i budynków oraz prowadzonymi przez sądy księgami wieczystymi. Mimo to w praktyce zdarzają się błędy lub spory, które wymagają następnie korekty i rozwiązania. Często powodują one problemy w obrocie nieruchomościami czy zwykłym korzystaniu z nich. Mogą to być np. rozbieżności związane z wysokością udziałów we współwłasności czy kręgiem podmiotów, którym przysługuje współwłasność, albo błędy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych czy hipoteki.
Rozwiązywaniu takich problemów służy przede wszystkim powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, uregulowane w art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Uzgodnieniem w rozumieniu art. 10 ustawy nie są natomiast sprostowania dotyczące oznaczenia nieruchomości (np. gdy z księgi wieczystej wynika, że nieruchomość jest zabudowana, a w rzeczywistości jest niezabudowana, albo gdy w księdze wieczystej został wpisany niewłaściwy obszar nieruchomości). Wpisy w dziale I-O nie są bowiem objęte domniemaniem z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Sprostowanie usterek takich wpisów następuje w trybie uproszczonym w oparciu o art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 62613 § 2 k.p.c. Sprostowań tych dokonuje się na podstawie danych z ewidencji i budynków, przedkładając sądowi właściwe dokumenty pochodzące od organów prowadzących tę ewidencję.
W uchwale z 8 września 2021 r. (III CZP 28/21) Sąd Najwyższy rozstrzygnął wątpliwość, czy domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czy też w każdym innym postępowaniu cywilnym, jako przesłanka rozstrzygnięcia. Sąd Najwyższy opowiedział się za tym drugim rozwiązaniem i nie przyjął wyłączności powództwa z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Sąd Najwyższy nie znalazł argumentów popierających twierdzenie, że ustawodawca zamierzał uczynić z tego powództwa jedyny sposób na wzruszenie domniemania prawdziwości praw ujawnionych w księgach wieczystych. Zwrócił przy tym uwagę, że wykładnia językowa tych postanowień nie pozwala na przyjęcie, że powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest jedynym środkiem w przypadku ujawnienia niezgodności. Za odrzuceniem ograniczania się do tej instytucji przemawia także wykładnia celowościowa związana z potrzebą zapewnienia szybkości i sprawności poszczególnych postępowań.
Sąd Najwyższy powołał się także na inne instrumenty prawne, które przyczyniają się do zapewnienia zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Są to regulacje z art. 62613 § 1 k.p.c. i art. 36 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które pozwalają sądowi dokonać z urzędu wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Agata Jóźwiak, radca prawny, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
