Zawarcie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości bez uchwały wspólników | Co do zasady

Umowę przedwstępną nabycia nieruchomości można zawrzeć bez uchwały wspólników, ale brak takiej uchwały uniemożliwia sądowe dochodzenie wydania wyroku zastępującego oświadczenie drugiej strony co do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna służy zazwyczaj stronom do przygotowania umowy docelowej w sytuacji, gdy zachodzi konieczność ustalenia warunków przyszłej transakcji, ale jednocześnie występują przeszkody czy też konieczność przesunięcia w czasie umowy rozporządzającej. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.) umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tzw. essentialia negotii (przedmiotowo istotne postanowienia umowy przyrzeczonej). W przypadku umowy sprzedaży essentialia negotii stanowi określenie stron umowy, przedmiotu świadczeń stron oraz ceny. Jeżeli następnie strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (słabszy skutek umowy przedwstępnej – art. 390 § 1 k.c.). Jednakże gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (mocniejszy skutek umowy przedwstępnej – 390 § 2 k.c.).

Skorzystanie z mocniejszego skutku umowy przedwstępnej strona może zrealizować na drodze sądowej, wnosząc o wydanie konstytutywnego orzeczenia przez sąd na podstawie art. 64 k.c., zgodnie z którym prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie, co skutkuje zawarciem umowy przyrzeczonej i w istocie zastępuje umowę stron. Treść umowy przyrzeczonej sąd ustala na podstawie postanowień umowy przedwstępnej.

W kontekście umów związanych z przenoszeniem własności nieruchomości należy zwrócić uwagę na zgody korporacyjne wymagane do zawarcia umowy rozporządzającej. Zgodnie z art. 228 pkt 4 oraz art. 393 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych (k.s.h.) nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości wymaga uchwały zgromadzenia wspólników w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością albo uchwały walnego zgromadzenia w przypadku spółki akcyjnej, chyba że umowa spółki (sp. z o.o.) albo statut (S.A.) stanowią inaczej. W świetle art. 17 § 1 k.s.h. jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia, czynność dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Jeżeli zatem statut bądź umowa spółki nie stanowią inaczej, na podstawie wspomnianych przepisów do zawarcia umowy rozporządzającej dotyczącej zbycia lub nabycia nieruchomości wymagana jest uchwała walnego zgromadzenia (S.A.) albo odpowiednio zgromadzenia wspólników (sp. z o.o.), zaś umowa zawarta bez wymaganej uchwały będzie nieważna.

Odnosząc te wymagania do umowy przedwstępnej, warto zacytować stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z 6 lutego 2009 r., zgodnie z którym „zarówno wszczęcie przez zarząd negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego gruntu), jak i zawarcie umowy przedwstępnej nawet ze skutkiem dalej idącym (art. 390 § 2 KC), ale przecież nie prowadzące do nabycia własności nieruchomości, nie wymaga uchwały walnego zgromadzenia” (IV CSK 271/08). Powyższe stanowisko Sądu Najwyższego z formalnego punktu widzenia jest słuszne, gdyż żaden przepis nie nakłada na strony obowiązku posiadania uchwał właściwych organów korporacyjnych na etapie zawierania umowy przedwstępnej dotyczącej czy to nabycia, czy zbycia nieruchomości. Osobnym tematem jednak jest to, jakie konsekwencje powoduje brak stosownych uchwał w razie zawarcia umowy przedwstępnej. W istocie bowiem brak takiej uchwały uniemożliwia w praktyce skorzystanie z mocniejszego skutku umowy przedwstępnej. Jeżeli zatem druga strona transakcji odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, brak wymaganej zgody korporacyjnej jej właściwego organu uniemożliwi wystąpienie do sądu o wydanie wyroku zastępującego oświadczenie tej strony co do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok sądu może bowiem zastąpić oświadczenie organu uprawnionego do reprezentacji strony, natomiast nie może zastąpić wymaganej prawem uchwały zgromadzenia wspólników bądź uchwały walnego zgromadzenia. Brak takiej uchwały zaś powoduje nieważność czynności prawnej z mocy prawa, a zatem sąd nie jest w takiej sytuacji władny do wydania wyroku zastępującego oświadczenie woli strony.

W takim przypadku stronie poszkodowanej pozostaje skorzystać jedynie ze słabszego skutku umowy przedwstępnej i domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie to jednak jest ograniczone do zwrotu kosztów przygotowania i zawierania umowy przedwstępnej (tzw. ujemny interes umowy), a w najmniejszej mierze nie obejmuje korzyści, które miała przynieść umowa przyrzeczona. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania (art. 390 § 1 k.c.).

W konsekwencji, pomimo iż formalnie na etapie zawierania umowy przedwstępnej nie ma wymogu domagania się od drugiej strony transakcji przedstawienia uchwały czy to zgromadzenia wspólników, czy to walnego zgromadzenia wyrażającej zgodę na zbycie lub nabycie nieruchomości, wskazane jest jednak zadbanie o to, aby możliwe było w przyszłości dochodzenie w sądzie wydania wyroku zastępującego oświadczenie strony co do zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast w braku wymaganej uchwały wspólników zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie zapewnia możliwości skorzystania z mocniejszego skutku umowy przedwstępnej.

Powstaje pytanie, czy w razie podjęcia uchwały przez właściwy organ spółki dopiero po zawarciu umowy przedwstępnej umowa ta stanie się w pełni egzekwowalna, czy też – jako zawierana bez uchwały – nadal będzie miała tylko ograniczony skutek. Odpowiedź jest pozytywna, gdyż, jak wyżej stwierdzono, uchwała jest warunkiem koniecznym ważności umowy przyrzeczonej, a nie przedwstępnej, i nie jest istotne, w jakim czasie przed zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomości (bądź prawa użytkowania wieczystego) została podjęta. Strona zawierająca umowę przedwstępną ze spółką działającą bez stosownej uchwały może np. żądać, by w określonym terminie uchwała została podjęta pod rygorem odstąpienia od umowy z winy drugiej strony. Można także takie postanowienie obwarować stosowną karą umowną.

Stefan Jacyno, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Kinga Ziemnicka, Zespół Prawa Korporacyjnego, Restrukturyzacji Spółek i Kontraktów Handlowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy