Przegląd istotnych zmian w prawie budowlanym | Co do zasady

Ustawodawca w 2022 r. wprowadził szereg istotnych zmian w prawie budowlanym. Najważniejsze z nich dotyczą dalszej cyfryzacji procesów administracyjnych w obszarze budownictwa. Wprowadzono m.in. możliwość prowadzenia dziennika budowy oraz cyfrowej książki obiektu w postaci elektronicznej, a także elektroniczny centralny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane. Ponadto uproszczono procedury administracyjne w zakresie budowy domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 metrów kwadratowych oraz implementowano nowe obowiązki w zakresie charakterystyki energetycznej budynków.

Uproszczenie procesu budowlanego w zakresie budowy domów jednorodzinnych

Od 3 stycznia 2022 r.¹ nastąpiło dalsze uproszczenie procesu inwestycyjnego w stosunku do budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², realizowanych przez osoby fizyczne na własne potrzeby mieszkaniowe. Wprowadzono procedurę tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, w której inwestor z momentem doręczenia zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej jest uprawniony rozpocząć budowę. W tej procedurze nie trzeba ustanawiać kierownika budowy ani prowadzić dziennika budowy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązkowo zamieszcza  w Biuletynie Informacji Publicznej – na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni – informację o wniesieniu zgłoszenia.

Ten uproszczony tryb można stosować do wolno stojących, najwyżej dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub na działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora. Procedura zgłoszenia jest w tym przypadku znacznie uproszczona, ponieważ do budowy można przystąpić już po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej, który został pozbawiony możliwości wniesienia sprzeciwu od takiego zgłoszenia, nawet jeśli zgłoszenie zawiera braki formalnoprawne. Przypomnijmy, że zgodnie z dotychczas obowiązującą procedurą dotyczącą realizacji inwestycji na podstawie „zgłoszenia” do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w określonym w ustawie terminie 21 dni lub wcześniej, jeśli wydał zaświadczenie o braku sprzeciwu.

Na skutek tej zmiany organ został pozbawiony kompetencji weryfikacji dokumentów budowlanych czy wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia. Nadzór nad takimi inwestycjami prowadzony jest przez organy nadzoru budowlanego, jedynie w trybie nadzoru weryfikacyjnego. W naszej ocenie rozwiązanie to budzi wątpliwości, gdyż pozbawia organ architektoniczno-budowlany jakiejkolwiek możliwości oceny dokonanego zgłoszenia, nawet tego, czy jest ono kompletne, tj. czy załączono wymagane dokumenty (np. oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, które powinno być złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, lub wymagane oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy, a dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna). W przypadku nieprawidłowego lub niekompletnego zgłoszenia ryzyko prowadzenia budowy w sposób niezgodny z przepisami i wszelkie tego konsekwencje będą obciążać przede wszystkim inwestorów, którzy często mogą być ich nieświadomi.

Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego

7 lipca 2022 r. została uchwalona ustawa o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła zmiany w prawie budowlanym mające na celu cyfryzację procesu inwestycyjno-budowlanego. Umożliwia ona prowadzenie dziennika budowy w postaci elektronicznej (przez system EDB), o czym szczegółowo piszemy w artykule „Elektroniczny Dziennik Budowy”; oraz prowadzenia książki obiektu budowlanego w postaci elektronicznej (przez system EKOB). Uregulowano funkcjonowanie portalu e-Budownictwo. Umożliwiono, przez odpowiedni system teleinformatyczny (e-CRUB), prowadzenie centralnych rejestrów osób posiadających uprawnienia budowlane i ukaranych z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Ponadto umożliwiono uzgodnienie w postaci elektronicznej, pod względem ochrony przeciwpożarowej, następujących projektów: projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz projektu urządzenia przeciwpożarowego.

Warto podkreślić że już w 2021 r. rozpoczął się proces cyfryzacji procesu inwestycyjno-budowlanego. Najpierw umożliwiono składanie niektórych wniosków w postaci elektronicznej. Natomiast w wyniku nowelizacji z 7 lipca 2022 r. wprowadzono do ustawy Prawo budowlane pojęcie portalu e-Budownictwo w miejsce strony internetowej. Portal ten umożliwi generowanie wniosków, zgłoszeń i zawiadomień w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo, który prowadzony jest przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.

Niewątpliwie cyfryzacja procesu budowlanego prowadzi do ułatwienia i przyspieszenia procedur, a także pozwala zmniejszyć zużycie papieru.

Inne zmiany wprowadzone w nowelizacji Prawa budowlanego z 7 lipca 2022 r.

Warto również wspomnieć, o wyraźnym uregulowaniu w przepisie art. 33 ust. 1a ustawy - Prawo budowlane, że pozwolenie na budowę niekoniecznie musi obejmować przyłącze wymagane dla obiektu budowlanego, którego dotyczy pozwolenie na budowę. Zmiana ta jest podyktowania brakiem jednomyślności w praktyce organów oraz orzecznictwie sądowym, czy wniosek o pozwolenie na budowę powinien również obejmować przyłącza konieczne do obsługi danego obiektu. Brak jednomyślności wynika z rozbieżnych interpretacji przepisu art. 33 ust. 1 Prawa budowlanego, które ustanawia zasadę, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Zatem w wyniku nowelizacji inwestor może zdecydować, w jakim trybie zrealizuje przyłącza: czy obejmie je wnioskiem o pozwolenie na budowę, czy też dokona zgłoszenia. W naszej ocenie jest to słuszne rozwiązanie.

Nowe obowiązki w zakresie charakterystyki energetycznej budynków

Na skutek nowelizacji Prawa budowlanego z 7 października 2022 r. wprowadzono między innymi zmiany w zakresie sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej. Zmiany te podyktowane są m.in. obowiązkiem wdrożenia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków oraz służą stosowaniu rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) w sprawie zarządzania unią energetyczną i działaniami w dziedzinie klimatu.

Nowelizacja wejdzie w życie w 28 kwietnia 2023 r. i wprowadzi m.in. obowiązek załączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie kopii świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci papierowej albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej przekazanego w postaci elektronicznej. Obowiązek ten nie będzie jednak dotyczył m.in. budynków o powierzchni zabudowy do 70 m², realizowanych przez osoby fizyczne na własne potrzeby mieszkaniowe, a także budynków podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej.

Na skutek ww. nowelizacji właściciel lub zarządca budynku lub części budynku będą zobowiązani przekazać nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności, zaś w przypadku umowy najmu – kopię świadectwa charakterystyki energetycznej. Ustawa stanowi, że nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej albo jego kopii albo wydruku.

Warto wspomnieć, że ustawodawca przewidział karę grzywny dla właściciela budynku za brak przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży budynku czy też jego kopii przy zawarciu umowy najmu.

Podsumowując, przedstawione powyżej zmiany dotyczące procesu inwestycyjno-budowlanego mają na celu przede wszystkim usprawnienie procedur budowlanych oraz stanowią kolejny etap do pełnej cyfryzacji procedur budowlanych. Wyraźnie widać z jednej strony zmniejszenie obowiązków urzędników odpowiedzialnych za wydanie pozwoleń lub przyjmowanie zgłoszeń, a z drugiej – zwiększenie odpowiedzialności inwestorów, którzy powinni świadomie podejmować decyzje o wyborze właściwej ścieżki postępowania.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Karolina Dawidczyk-Bełc, adwokat, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy