Hipoteka na udziale nie może obciążać pozostałych współwłaścicieli | Co do zasady

Obciążenie hipoteką części ułamkowych wszystkich nieruchomości utworzonych wskutek podziału nieruchomości, której część ułamkowa przed podziałem była obciążona hipoteką, jest niezgodne z konstytucją.

Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 10 lipca 2012 roku uznał, że art. 76 ust. 1 zdanie drugie ustawy o księgach wieczystych i hipotece („u.k.w.h.”) jest niezgodne z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 konstytucji. Stosownie do orzeczenia powyższy przepis utracił moc z dniem 19 lipca 2012 roku.

Przedmiotowe zdanie w brzmieniu „hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział” zostało wprowadzone do art. 76 ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r., Nr 131, poz. 1075). Zgodnie z rządowym uzasadnieniem projektu ustawy przepis ten miał uregulować sporną wówczas zarówno w orzecznictwie, jak i w literaturze kwestię losów hipoteki na udziale we współwłasności nieruchomości w przypadku zniesienia współwłasności przez fizyczny jej podział. O skali problemu świadczyło m.in. stanowisko Sądu Najwyższego, które na przestrzeni lat uległo kilkukrotnej zmianie.

Przykładowo, w uchwale z 1 grudnia 1969 roku (III CZP 51/69) Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacji zniesienia współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości hipoteka obciążająca udział współwłaściciela nadal ciąży na nowo utworzonych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona. Pogląd ten podzielili m.in. S. Breyer (glosa nr 2452, OSP 1970/7-8/151), S. Rudnicki i M. Gintowt (Przegląd orzecznictwa, s. 28-29). Z kolei w postanowieniu z 4 listopada 1997 roku (I CKN 291/97) Sąd Najwyższy stwierdził, że obciążenie hipoteką łączną na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. wszystkich nieruchomości utworzonych przez jej podział w naturze może nastąpić tylko wtedy, gdy przed podziałem nieruchomość ta była – jako całość – obciążona hipoteką. Skutek taki natomiast nie nastąpi, jeżeli przed podziałem hipoteka obciążała jedynie udział współwłaściciela. W uchwale z 20 marca 2003 roku (III CZP 1/03) Sąd Najwyższy uznał ponownie (podobnie jak w 1969 roku), że po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi. Tym razem uchwała spotkała się z krytyczną oceną znacznej części doktryny. Zarzucano jej, że wprowadza do polskiego systemu prawa automatyzm obciążenia całej nieruchomości w danym ułamku przez jednego współwłaściciela, a tym samym powoduje obarczenie konsekwencjami obciążenia pozostałych współwłaścicieli. Taka konstrukcja godzi w rdzeń prawa współwłasności, gdyż prowadzi do ustalenia zupełnego władztwa nad częścią rzeczy wspólnej tylko dla jednego współwłaściciela bez względu na wielkość jego udziału (m.in. glosa krytyczna J. Ruszkowskiego, PiP 2007/11/134-139).

Powyższe spory i wątpliwości miała zażegnać wspomniana nowelizacja ustawy z 26 czerwca 2009 roku. Niestety tak się nie stało. W szczególności nie znaleziono punktu równoważącego interesy wierzyciela hipotecznego i współwłaścicieli, których nieruchomości otrzymane po zniesieniu współwłasności zostały obciążone hipoteką łączną, pomimo że dotychczas nie byli dłużnikami osobistymi. Wprowadzona regulacja ewidentnie preferowała interes wierzycieli kosztem sytuacji osób trzecich – współwłaścicieli niemających jakiegokolwiek wpływu na obciążenia hipoteczne, a często nawet niewiedzących o takich obciążaniach. W praktyce sytuacja powyższych osób bardzo często niesłusznie się pogarszała m.in. poprzez znaczne osłabienie ich zdolności kredytowej lub utrudnienie sprzedaży przyznanych im na własność nieruchomości. W skrajnych przypadkach osoby te były narażone na zupełną utratę mienia, gdyż ich los całkowicie zależał od dobrej woli wierzyciela, z którym nota bene nie wiązał ich żaden stosunek obligacyjny. Co więcej, wobec utrzymywania się hipoteki łącznej na częściach ułamkowych wszystkich nieruchomości aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności łatwo mogło dojść do tzw. nadzabezpieczenia. Dotychczasowy przepis okazywał się szczególnie krzywdzący w sytuacji, kiedy część nieruchomości przyznana dłużnikowi hipotecznemu (a więc dotychczasowemu współwłaścicielowi, którego udział był obciążony hipoteką) całkowicie zabezpieczała roszczenia wierzyciela. W takim wypadku utrzymywanie hipoteki na nieruchomościach przyznanych pozostałym współwłaścicielom nieodpowiadającym wcześniej za dług zupełnie mijało się z celem.

Niezależnie od powyższego pojawił się także problem natury technicznej: w jaki sposób wpisać do księgi wieczystej hipotekę łączną na udziale, którego nie ma (w nowo powstałych po podziale nieruchomościach brak jest udziałów), a jednocześnie nie można ustanowić hipoteki na całej nieruchomości. W praktyce hipoteki takie były wpisywane do rubryki nr 4.4.1.13 „Inne informacje” w dziale IV, co mimo wszystko pozostawało w sprzeczności z treścią działu II, gdzie jako wyłączny właściciel wpisywany był jeden z dotychczasowych współwłaścicieli.

Trybunał Konstytucyjny w omawianym wyroku zakwestionował przydatność rozwiązania wprowadzonego przez analizowany przepis dla ochrony praw wierzyciela hipotecznego. Uznał, że regulacja ta nie była konieczna, ponieważ możliwe są inne rozwiązania prawne, chroniące wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na udziale we współwłasności bez naruszania praw pozostałych współwłaścicieli. Trybunał zwrócił uwagę, że ograniczenie prawa własności jest również sprzeczne z zakazem nadmiernej ingerencji, ponieważ współwłaściciele nie dysponują skutecznymi środkami ochrony przeciw grożącej im egzekucji z nieruchomości, zwłaszcza w przypadku obciążenia hipoteką przymusową. Zdaniem Trybunału ustawodawca rozstrzygnął konkurencję dwóch praw konstytucyjnie chronionych (art. 64 ust. 1 konstytucji) w sposób sprzeczny z podstawowymi założeniami ustawy zasadniczej. Z założeń tych wynika bowiem szczególna pozycja własności (art. 21 ust. 1 konstytucji) w porównaniu z innymi prawami majątkowymi. Zatem w sytuacji konfliktu praw – własności i wierzytelności zabezpieczonej hipoteką – ochronie winna podlegać przede wszystkim własność. W świetle art. 31 ust. 3 konstytucji „cena”, jaką na podstawie art. 76 ust. 1 zdanie 2 u.k.w.h. właściciele płacili za wzmocnienie wierzytelności, była nieproporcjonalnie wysoka w stosunku do korzyści uzyskiwanych przez wierzyciela.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego niesie za sobą istotne konsekwencje natury zarówno prawnej, jak i ekonomicznej. Rzeczywiście analizowany przepis był wadliwie skonstruowany, co często prowadziło do niezwykle krzywdzących rozwiązań dla osób trzecich niebędących dotychczas dłużnikami osobistymi i rzeczowymi. W praktyce może się jednak okazać, że brak jakiegokolwiek uregulowania omawianej kwestii wprowadzi niepotrzebne zamieszanie i w rezultacie okaże się znacznie bardziej szkodliwy nie tylko dla powyższej grupy osób. Usunięcie drugiego zdania z art. 76 ust. 1 u.k.w.h. spowodowało bowiem powrót do stanu prawnego, jaki obowiązywał przed 20 lutego 2011 roku (wtedy weszła w życie ustawa z dnia 26 czerwca 2009 nowelizująca u.k.w.h.). Prawdopodobnie doprowadzi to do ponownej rozbieżności w orzecznictwie, a nawet do przyjęcia stanowiska, że w przypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na części ułamkowej zastosowanie znajdzie art. 76 ust. 1 w nowym brzmieniu nadanym wyrokiem Trybunału. Innymi słowy hipoteka w razie podziału nieruchomości będzie obciążać nie jak dotychczas części ułamkowe, lecz całe nowo powstałe nieruchomości. W oczywisty sposób jeszcze bardziej pogorszy to sytuację pozostałych współwłaścicieli. Negatywne konsekwencje, tym razem ekonomiczne, dotkną również podmioty, których majątek składa się w znacznej mierze z udziałów we współwłasności nieruchomości. Otóż wierzyciele, w szczególności banki, nie będą chcieli ponosić ryzyka poprzez ustanowienie hipoteki na tego typu aktywach, co w konsekwencji obniży zdolność kredytową wskazanych osób.

Wydaje się, że najrozsądniejszym rozwiązaniem w zaistniałej sytuacji jest mimo wszystko ustawowe uregulowanie przedmiotowej kwestii, jednak w sposób zapewniający znacznie większą ochronę pozostałych współwłaścicieli. Jedną z propozycji może być obligatoryjne utrzymanie hipoteki na całej nieruchomości dłużnika hipotecznego powstałej w wyniku podziału oraz wezwanie wierzyciela przez sąd w trybie art. 510 § 2 k.p.c. do udziału w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Jeśli wartość nieruchomości dłużnika będzie co najmniej równa wartości jego udziału, sytuacja wierzyciela w wyniku zniesienia współwłasności nie pogorszy się, a nawet ulegnie polepszeniu. Ewentualna egzekucja z nieruchomości jest zazwyczaj łatwiejsza i bardziej skuteczna od egzekucji z udziału. W sytuacji jednak, gdyby nieruchomość ta nie wystarczała do zaspokojenia wierzyciela, sąd powinien zasądzić na jego rzecz odpowiednią spłatę do wysokości wierzytelności hipotecznej. Ustawodawca może również posłużyć się rozwiązaniem analogicznym do tego, jakie istnieje w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego (art. 101 u.k.w.h.).

Przemysław Szymczyk, Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy