Zmiana sposobu użytkowania budynku na cele mieszkaniowe a przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności | Co do zasady

Zgodnie z ustawą przekształceniową (czyli ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów) dotychczasowi użytkownicy wieczyści nabywają prawo własności nieruchomości, jeśli zostaną spełnione warunki określone w ustawie. Jakie są to warunki i czy prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu, jeśli budynek usytuowany na tym gruncie zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe?

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zgodnie z założeniami do projektu ustawy przekształcenie miało charakter kompleksowy. Uwłaszczenie objęło wszystkich użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkaniowymi wraz z towarzyszącymi obiektami umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z nieruchomości na cele mieszkaniowe

Jak stanowi art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej, jeżeli po 1 stycznia 2019 r. budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania (w rozumieniu Prawa budowlanego) na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez:

• starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa,
• dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty,
• odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego,
• dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Oddanie do użytkowania a zmiana sposobu użytkowania

Czy przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest możliwe również wtedy, gdy po 1 stycznia 2019 r. sposób użytkowania budynku zmieni się na cele mieszkaniowe?

Na ten temat wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 11 sierpnia 2020 r. (I SA/Wa 351/20) w oparciu o następujący stan faktyczny.

Nieruchomość w dniu 1 stycznia 2019 r. była zabudowana murowanym budynkiem o funkcji „budynki handlowo-usługowe”. Nie spełniała więc ustawowych przesłanek do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Następnie nieruchomość została przeznaczona na cele mieszkaniowe. Jej użytkownicy wystąpili o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, powołując się na art. 13 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej. Twierdzili, że zmiana sposobu użytkowania budynku na cele mieszkaniowe jest analogiczną sytuacją jak oddanie do użytkowania budynku przeznaczonego na cele mieszkaniowe po 1 stycznia 2019 r.

Jednak organy administracji publicznej stwierdziły, że przedmiotowy przepis odnosi się tylko do sytuacji, kiedy budynek ma charakter mieszkalny, a zostanie oddany do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. W związku z tym odmówiły wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał to rozstrzygnięcie za prawidłowe. Zdaniem sądu, oceniając spełnienie przesłanek przekształcenia, należy uwzględnić stan faktyczny i prawny na dzień 1 stycznia 2019 r. W przedmiotowej sprawie nie można też zastosować art. 13 ustawy przekształceniowej. Sąd podkreślił, że przepis ten zawiera szczególną regulację tzw. opóźnionego przekształcenia i dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności po oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania. Jak jednak zaznaczył sąd, zasady zastosowania tego przepisu są analogiczne do zastosowania przepisu dotyczącego przekształcenia użytkowania wieczystego na zasadach ogólnych. Różnica polega tylko na dacie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. W przypadku opóźnionego przekształcenia jest to data oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Podsumowanie

Obecnie ustawa przekształceniowa stanowi, że:

• z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się z mocy prawa w prawo własności tych gruntów,
• jeśli budynek mieszkalny usytuowany na gruncie w użytkowaniu wieczystym zostanie oddany do użytkowania po dniu 1 stycznia 2019 r., to prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności tego gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Ustawa nie reguluje kwestii przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami, w stosunku do których zmieniono sposób użytkowania na cele mieszkaniowe, w prawo własności tych gruntów.

Sąd rozpoznający analizowaną sprawę dokonał wyłącznie wykładni językowej przepisów, pomijając wykładnię celowościową, która w naszej ocenie umożliwiałaby zastosowanie art. 13 ustawy do zmiany sposobu korzystania z budynku prowadzącego do trwałego wykorzystania budynku na cele mieszkaniowe. Jednakże zgodnie z powyższym orzeczeniem w takiej sytuacji przekształcenie nie jest dopuszczalne. Zatem tylko nowelizacja przepisów ustawy przekształceniowej może w przyszłości umożliwić przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w przypadku zmiany sposobu korzystania z budynku na cele mieszkaniowe.

Karolina Dawidczyk, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy