Rękojmia za wady fizyczne nieruchomości po nowelizacji Kodeksu cywilnego | Co do zasady

Wchodząca właśnie w życie ustawa o prawach konsumenta ujednolica zasady odpowiedzialności sprzedawców za wady rzeczy sprzedanej w obrocie profesjonalnym oraz w relacjach z konsumentami. Jakie znaczenie ma ta zmiana dla obrotu nieruchomościami?

W wyniku uchwalenia ustawy z dnia 30 maja o prawach konsumenta, wchodzącej w życie z dniem 25 grudnia 2014 r. między innymi doszło do zmian przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi za wady (art. 556-576 k.c.). Nowelizacja ujednolica zasady odpowiedzialności sprzedawców za wady rzeczy sprzedanej w obrocie profesjonalnym oraz w relacjach z konsumentami. Warto podkreślić, że do umów zawartych przed dniem 25 grudnia 2014 r. należy stosować przepisy dotychczasowe.

Co jest wadą fizyczną nieruchomości?

Dodany art. 556¹ k.c. definiuje wadę fizyczną jako niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności jako niezgodność z umową należy rozumieć sytuacje:

1. gdy rzecz nie ma właściwości, które rzecz powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. gdy rzecz nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego;
3. gdy rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (jest to nowość w porównaniu do obowiązującego stanu prawnego);
4. gdy rzecz wydana została kupującemu w stanie niezupełnym.

Jeśli kupującym jest konsument, domniemywa się, że wada istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, z zastrzeżeniem, że wada fizyczna wyszła na jaw przed upływem roku od dnia jej wydania kupującemu.

W transakcjach dotyczących nieruchomości zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami rozpowszechnioną praktyką jest wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości, co jest zgodne z treścią art. 558 § 1 k.c. (przy czym wyłączenie lub ograniczenie nie będzie skuteczne, jeżeli sprzedający wadę podstępnie zataił). Wynika to z faktu, że standardowo na kupującym ciąży obowiązek zbadania stanu prawnego, technicznego i środowiskowego nieruchomości celem umożliwienia mu podjęcia świadomej decyzji o zakupie nieruchomości. W mojej ocenie jest to jak najbardziej uzasadniona tendencja, w szczególności biorąc pod uwagę, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady oparta jest na zasadzie ryzyka i niezależna od winy sprzedawcy, jego świadomości lub wiedzy co do faktu występowania wady. Zatem z perspektywy sprzedawców, jakimi są duże międzynarodowe fundusze inwestycyjne, istotne jest wyłączenie tak szeroko zdefiniowanej odpowiedzialności lub wprowadzenie stosownych ograniczeń (np. kwotowych lub co do wad istotnych lub ukrytych).

W oderwaniu od postanowień konkretnej umowy sprzedaży nieruchomości trudno jest określić, jakie właściwości lub cechy nieruchomości stanowią jej wady fizyczne. Przede wszystkim należałoby ocenić, czy umowa określa cel, na jaki kupujący zamierza przeznaczyć nabywaną nieruchomość. Cel ten nie musi być przy tym określony w sposób wyraźny, czasami może wynikać z okoliczności, w jakich zawierana jest transakcja lub wynikać ze zwykłego przeznaczenia rzeczy. Przykładowo z wadą fizyczną nieruchomości będziemy mieli do czynienia w sytuacji nieprawdziwego oświadczenia sprzedającego, że obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie zawiera ograniczeń w planowanym sposobie korzystania z nieruchomości.

W orzeczeniu z 26 kwietnia 2013 r. (I C 76/13) Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał za wadę fizyczną gruntu brak możliwości wykorzystania go pod zabudowę mieszkaniową z uwagi na istniejące stanowisko archeologiczne stanowiące zabytek. W analizowanym przez sąd stanie faktycznym sprzedawca zawarł nieprawdziwe oświadczenie o możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zatem do oceny, czy mamy do czynienia z wadą fizyczną nieruchomości, istotna jest opinia kupującego co do planowego sposobu wykorzystania nieruchomości. W szczególności nowelizacja dodała zapis, że sprzedający jest obowiązany zgłosić zastrzeżenia co do planowego celu, na jaki nabywca zamierza wykorzystać nieruchomość. Bierna postawa sprzedawcy nie wystarczy, żeby zwolnić się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne, jeżeli dysponuje on informacjami, które wpływają na możliwość wykorzystania nieruchomości przez kupującego.

Wadą fizyczną jest również niezgodność w zakresie powierzchni zbywanej nieruchomości lub brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej (zobacz wyrok Sądu Okręgowego w Krakowie z 14 maja 2014 r., II Ca 242/14). Należy podkreślić, że nabywcy nie chroni rękojmia wiary ksiąg publicznej co do obszaru zbywanej nieruchomości, zatem jak najbardziej uzasadnione wydaje się uznanie za wadę fizyczną niezgodności powierzchni nieruchomości z deklarowaną przez sprzedającego w akcie notarialnym.

Wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest wyłączona w przypadku, gdy wady były znane kupującemu, przy czym na kupującym nie ciąży obowiązek szczegółowego zbadania rzeczy przez jej zakupem. Warto podkreślić, że kupujący również nie może pozostawać bierny i nie podejmować starań celem zbadania stanu prawnego nieruchomości, np. stanu prawnego przyłączy doprowadzających media do nieruchomości. Znajduje to potwierdzenie w wyroku Sądu Najwyższego z 30 października 2008 r. (IV CSK 259/08), w którym sąd stwierdził, że sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedaną nieruchomością, jeżeli taki stan rzeczy znany był kupującemu, a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę nieruchomości. Innymi słowy, ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych przyłączy nie może obciążać sprzedawcę nieruchomości.

Znowelizowany art. 563 k.c. mówi o tzw. aktach staranności w stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami, stanowiąc o tym, że kupujący traci uprawnienia wynikające z rękojmi za wady fizyczne, jeśli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a jeżeli wada wyszła na jaw później, jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Do utraty uprawnień z rękojmi nie dojdzie w sytuacji, gdy sprzedający wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją. Co istotne, w obrocie z konsumentami nie ma już obowiązku powiadomienia sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia.

Dłuższy termin na dochodzenie roszczeń za wady fizyczne nieruchomości

Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami największe znaczenie ma wydłużenie terminów dochodzenia roszczeń za wady fizyczne nieruchomości. W dotychczasowym stanie prawnym roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynków wygasały z mocy prawa po upływie trzech lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Aktualnie zgodnie z art. 568 § 1 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Ponadto art. 568 § 2 k.c. stanowi, że roszczenie o usunięcie wady przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 art. 568 k.c. Ponadto w terminie roku od dnia wykrycia wady należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo oświadczenie o obniżeniu ceny. Jeżeli kupujący żądał usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu lub obniżeniu ceny nastąpi po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady. Co istotne, upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W takim przypadku kupujący będzie mógł nawet po upływie 10 lat od wydania nieruchomości przez sprzedającego dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi.

Po zmianie art. 568 k.c. nie będziemy mieli już do czynienia z terminami zawitymi o charakterze prekluzyjnym, których upływ i konsekwencje w postaci wygaśnięcia uprawnienia kupującego następowały z mocy prawa, zaś sąd brał je pod uwagę z urzędu, a nie na zarzut strony przeciwnej. W stosunku do umów zawartych w nowym stanie prawnym sąd będzie badał, czy wada fizyczna nieruchomości została stwierdzona w okresie pięciu lat od dnia jej wydania kupującemu, natomiast tylko na zarzut sprzedającego sąd będzie uwzględniał fakt przedawnienia roszczeń i uprawnień przysługujących kupującemu z tytułu rękojmi. Jest to zmiana bardzo korzystna dla kupujących również z tego powodu, że bieg terminów przedawnienia może ulegać wstrzymaniu lub zawieszeniu lub nawet przerwaniu w przypadkach określonych w art. 121-123 k.c., co nie było możliwe w stosunku do terminów zawitych.

Ponadto w wyniku nowelizacji słowo „budynek” zastało zastąpione wyrażeniem „nieruchomość”. Jest to istotna zmiana, która spowoduje utratę aktualności dotychczasowego orzecznictwa sądowego, wydanego na gruncie dotychczasowych przepisów. Przede wszystkim w przypadku niezabudowanych nieruchomości gruntowych sprzedawca będzie odpowiadał za wady fizyczne powstałe w okresie pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Dotychczas był to tylko rok od dnia wydania nieruchomości.

Ponadto w nowym stanie prawnym nie będzie możliwe uznanie za nieruchomość wybudowanego przez wykonawcę w ramach umowy o roboty budowlane obiektu budowlanego o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, jakim jest przykładowo stadion sportowy (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z 25 stycznia 2006 r., sygn. akt; I CK 247/05). Zatem nie będzie możliwe stosowanie wydłużonego pięcioletniego terminu na dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektów budowlanych z tytułu rękojmi za wady fizyczne w stosunku do wykonawcy z umowy o roboty budowlane, zgodnie z art. 638 k.c. w zw. z art. 560 k.c.

Oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy

W razie stwierdzenia wady fizycznej nieruchomości kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo o odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedający niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wadę usunie. Ponadto kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli wada jest nieistotna. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy nie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, wystarczy forma pisemna. Jeżeli kupujący odstępuje od umowy, strony powinny sobie zwrócić otrzymane świadczenia. Należy podkreślić, że odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości wywołuje wyłącznie skutek obligacyjny i nie dochodzi do automatycznego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Po nowelizacji nie ma już wątpliwości, że prawo nabywcy do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny stanowi uprawnienie kształtujące, w którym nabywca na mocy własnego oświadczenia określa kwotę, o jaką następuje obniżenie ceny. Ponadto w przypadku odstąpienia od umowy lub złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny kupujący może żądać, aby sprzedawca naprawił szkodę, którą kupujący poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

W przypadku gdy kupującym jest konsument, sprzedawca jest zobowiązany ustosunkować się do żądania kupującego co do usunięcia wady lub obniżenia ceny sprzedaży w terminie 14 dni. W przeciwnym razie uznaje się, że sprzedawca uznał żądanie kupującego za uzasadnione.

Na marginesie warto zaznaczyć, że zgodnie z treścią art. 971 k.p.c. nabywca nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych. Zatem w przypadku nabywania nieruchomości od komornika jeszcze większe znaczenie ma zbadanie nieruchomości przed podjęciem decyzji o jej nabyciu.

Sylwia Moreu-Żak, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy