Prospekt informacyjny | Co do zasady

Deweloper rozpoczynający sprzedaż lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego musi sporządzić prospekt informacyjny dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego. W prospekcie należy zawrzeć m.in. informacje dotyczące inwestycji przewidzianych w sąsiedztwie planowanego przedsięwzięcia. Obecnie obowiązujące w tym zakresie przepisy nie są precyzyjne i budzą zastrzeżenia. Czy nowa ustawa deweloperska je eliminuje?

Prospekt informacyjny jest dokumentem sporządzanym przez dewelopera zawierającym szczegółowe informacje o sytuacji prawno-finansowej  dewelopera oraz o przedsięwzięciu deweloperskim w tym konkretnym, oferowanym do sprzedaży lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym.

Obecnie prospekt informacyjny jest przekazywany nabywcy na jego żądanie, natomiast po wejściu w życie ustawy z dnia 20 maja 2021 r. deweloper będzie musiał doręczyć prospekt nabywcy bez względu na to, czy nabywca zgłosi takie żądanie.

Prospekt informacyjny składa się z części ogólnej i indywidualnej. W części ogólnej podawane są:

• dane identyfikacyjne (m.in. NIP, REGON, KRS) i kontaktowe dewelopera,
• opis doświadczeń dewelopera,
• informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia w tym środki ochrony nabywców.

W części indywidualnej określa się cenę 1 m² lokalu lub domu oraz określa położenie oraz inne istotne cechy przedmiotu umowy, w tym standard wykończenia oraz dostęp do mediów i drogi publicznej.

Nowe przepisy znaczne poszerzają zakres i stopień szczegółowości informacji w części ogólnej.

Do wzoru prospektu informacyjnego dodano m.in. następujące informacje:

• datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego,
• wysokość stawki procentowej, według której jest obliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• informację zamieszczaną w przypadku zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego  z oddziałem instytucji kredytowej, o której mowa w art. 4 ust. 1 pkt 18 ustawy z 29.08.1997 r. – Prawo bankowe,
• powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego,
• datę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

W zakresie dotyczącym gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu w otoczeniu przedsięwzięcia deweloper będzie musiał podać informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach.

Obowiązek ten istnieje też obecnie, ale przepisy nie wskazują wprost źródła powyższych informacji, jak również nie precyzują, w jaki sposób określić granice terenu „w promieniu 1 km”. W załączniku do nowej ustawy podano, z jakich źródeł winien korzystać deweloper przy sporządzaniu prospektu. Są to:

• miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach,
• uchwały o obszarach ograniczonego użytkowania,
• miejscowe plany odbudowy,
• mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego,
• ustalenia decyzji w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, mogących mieć znaczenie dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym.

Dokumenty, o których wyżej mowa, są powszechnie dostępne, co wynika wprost z obowiązujących przepisów (np. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), bądź mogą być uzyskane na wniosek dewelopera w trybie ustawy z dnia 6 września 2001 roku o dostępie do informacji publicznej.

Określenie w nowej ustawie deweloperskiej źródeł informacji należy ocenić pozytywnie, aczkolwiek w dalszym ciągu nie sprecyzowano sposobu ustalenia granic badanego obszaru. Nie zdefiniowano też, co należy rozumieć przez „publicznie dostępne dokumenty”. Wydaje się, że w celu zidentyfikowania inwestycji znajdujących się w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości należałoby w praktyce wyznaczyć wokół tej nieruchomości pas terenu o szerokości 1 km. Ryzyko niewłaściwego sporządzenia prospektu w tym zakresie nie zostało więc całkowicie wyeliminowane.

W zakresie dotyczącym gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu deweloper będzie musiał dodatkowo podać informacje dotyczące istniejących obiektów położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia. Zgodnie z przypisem nr 3 do załącznika chodzi tu w szczególności o obiekty generujące uciążliwości zapachowe, hałasowe, świetlne. Podanie tych informacji nie powinno deweloperowi nastręczać trudności, gdyż są to uwarunkowania, które należy uwzględnić na etapie planowania, projektowania i realizacji przedsięwzięcia.

Na mocy nowej ustawy deweloperskiej do prospektu dodano nowy załącznik – szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).

W przypadku zmiany danych lub informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach należy dokonać zmiany prospektu, a informację o zmianach doręczyć nabywcy. 

Zarówno w aktualnym stanie prawnym, jak i zgodnie z nową ustawą deweloperską niezgodność informacji zawartych w prospekcie ze stanem prawnym i faktycznym istniejącym w dacie podpisania umowy deweloperskiej oraz brak w prospekcie informacji określonych w ustawowym wzorze są  przesłankami do odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej bądź innych umów określonych w ustawie deweloperskiej.

Deweloper lub inna osoba obowiązana w ramach umowy z deweloperem do sporządzenia prospektu ponosi odpowiedzialność cywilną oraz może podlegać odpowiedzialności karnej wynikającej m.in. z podania nieprawdziwych informacji.

Z tego względu przy sporządzeniu prospektu informacyjnego trzeba zachować należytą staranność.

Iwona Kasperek, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy