Zmiana obowiązków informacyjnych banków w nowej ustawie deweloperskiej
Nowa ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) w znacznym stopniu modyfikuje prawa i obowiązki banków w związku z realizacją przedsięwzięć deweloperskich. Nowe regulacje istotnie zwiększają zakres praw i obowiązków banków, co będzie się wiązać z większym nakładem czasu i pracy po ich stronie. Skutkiem wprowadzonej regulacji może być zatem wzrost kosztu udziału banku w realizacji inwestycji.
Nowe obowiązki banków wynikające z ustawy deweloperskiej można podzielić na dwie zasadnicze grupy:
- nowe obowiązki związane z wypłatą środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego,
- obowiązki informacyjne związane z przekazywaniem danych i informacji do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Obowiązki dotyczące wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego
Dotychczasowe regulacje dotyczące kontroli przedsięwzięcia deweloperskiego przez bank przed wypłatą środków były określone szeroko i nieprecyzyjnie. Nowa ustawa deweloperska konkretyzuje zakres obowiązków kontrolnych banku oraz istotnie zwiększa jego uprawnienia.
Nowe obowiązki związane z wypłatą środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego obejmują działania dotyczące kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed wypłatą środków pieniężnych na rzecz dewelopera. Kontrola ta prowadzona jest na koszt dewelopera i obejmuje weryfikację szeregu okoliczności, w tym w szczególności:
- tytułu prawnego do nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja,
- czy wobec dewelopera nie jest prowadzone postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe,
- czy deweloper posiada pozwolenie na budowę lub czy dokonał odpowiedniego zgłoszenia,
- czy środki, które mają zostać (lub już zostały) wypłacone, zostaną przeznaczone na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego,
- czy deweloper nie zalega z podatkami lub składkami na ZUS,
- czy deweloper uregulował płatności na rzecz wykonawców lub podwykonawców,
- czy deweloper wpłacił składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
- czy nie istnieją zaległości wobec nabywców, którzy odstąpili od umów deweloperskich,
- czy nie istnieją inne zaległości dewelopera w stosunku do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Niezależnie od powyższego bank, za pośrednictwem osoby mającej odpowiednie kwalifikacje, weryfikuje zakończenie odpowiedniego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Po zakończeniu realizacji umowy deweloperskiej niezbędne będzie jeszcze zweryfikowanie pozwolenia na użytkowanie lub odpowiedniego zgłoszenia oraz zaświadczenia o samodzielności lokalu.
Szereg okoliczności wymienionych powyżej jest weryfikowanych jedynie na podstawie oświadczenia dewelopera. Inne natomiast wymagają niezależnej weryfikacji przez bank, w oparciu o własne zasoby.
Weryfikacja powyższych okoliczności ma zasadnicze znaczenie, ponieważ w przypadku jej negatywnego wyniku środki pieniężne nie mogą być wypłacone. Powyższy katalog obejmuje szereg zagadnień o istotnym znaczeniu dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i w zamyśle ustawodawcy ma służyć zabezpieczeniu interesów nabywców oraz ochronie ich środków pieniężnych.
Obowiązki banku związane z przekazywaniem danych i informacji do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Nowa ustawa deweloperska wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jego działanie będzie w znacznej mierze oparte na informacjach i danych przekazywanych przez banki. Dane te obejmują m.in.:
- oznaczenie dewelopera (m.in. firmę, NIP, REGON, PESEL dane adresowe),
- dane dotyczące ewentualnego postępowania upadłościowego,
- dane identyfikacyjne nabywców,
- dane identyfikacyjne banków prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze,
- dane dotyczące dewelopera i lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego,
- rodzaj posiadanego przez dewelopera środka ochrony wpłat nabywców,
- nazwę banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Ponadto bank jest zobowiązany przekazywać do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dane dotyczące zawieranych umów deweloperskich, m.in.:
- daty zawarcia, zmiany lub rozwiązania umów,
- numer mieszkaniowego rachunku powierniczego do dokonywania wpłat przez nabywcę,
- dane stron umów,
- datę odstąpienia od umowy.
Bank będzie również zobowiązany do przekazania szeregu szczegółowych informacji o mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz składkach należnych od deweloperów do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Dane przekazywane przez bank są objęte tajemnicą bankową i będą wykorzystywane wyłącznie w celu realizacji zadań określonych w nowej ustawie deweloperskiej.
Obowiązki banku obejmują również informowanie Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego o upadłości dewelopera i niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim wypadku wypłata środków z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego następuje po przekazaniu przez bank informacji o wysokości środków zwróconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego, wysokości środków pozostałych do wypłacenia na rzecz nabywcy oraz danych identyfikacyjnych nabywców. Podobny zakres informacji jest przekazywany przez bank na rzecz Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego w przypadku odstąpienia nabywcy, zarządcy lub syndyka od umowy.
***
Podsumowując, nowa ustawa deweloperska wprowadza szeroki katalog nowych obowiązków informacyjnych banków. W celu ich realizacji niezbędne będzie podjęcie czynności dostosowawczych i wprowadzenie nowych procedur obsługi przedsięwzięć deweloperskich. W efekcie zwiększy się bezpieczeństwo środków wpłacanych przez nabywców, ale też wzrośnie czasochłonność i koszt obsługi procedur inwestycyjnych.
Marcin Rżysko, radca prawny, praktyka nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy
