Planowane zmiany do ustawy deweloperskiej
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przygotował założenia projektu ustawy o zmianie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej powszechnie ustawą deweloperską. Projektowane zmiany wywołały silne protesty środowiska deweloperów.
Jedną z propozycji jest rozszerzenie zakresu przedmiotowego stosowania ustawy deweloperskiej w taki sposób, aby miała ona również zastosowanie do lokali mieszkalnych już wybudowanych, nawet gdy deweloper uzyskał już pozwolenie na użytkowanie lub gdy wręcz ustanowiono już odrębne prawo własności tego lokalu. Ponadto ustawa miałaby być stosowana również do lokali użytkowych, np. wielostanowiskowego garażu lub pomieszczeń gospodarczych, których kupno jest często powiązane z zakupem lokalu mieszkaniowego. Ustawę deweloperską w zakresie procedury odbioru i zgłaszania wad musieliby stosować również przedsiębiorcy niebędący deweloperami, którzy w ramach prowadzonej działalności dokonują sprzedaży gotowych lokali mieszkalnych.
Najistotniejszą propozycją, która jednocześnie budzi największe sprzeciwy deweloperów, jest zlikwidowanie otwartego rachunku powierniczego bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej. Wskazano, że stosowany najczęściej w praktyce otwarty rachunek powierniczy nie zapewnia skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Z tym twierdzeniem należy się zgodzić i na takie ryzyko zwracaliśmy uwagę w artykule Ustawa deweloperska a nowe hipoteki. Z drugiej strony deweloperzy prognozują, że zmiana ta negatywnie wpłynie na rynek mieszkaniowy i spowoduje spadek inwestycji w małych miastach. Jej efektem ma być wyeliminowanie małych firm z rynku deweloperskiego oraz wzrost kosztu funkcjonowania firm i tym samym kosztu sprzedawanych mieszkań (deweloperzy prognozują wzrost kosztów budowy 1 metra kwadratowego o 500 zł brutto). Ponadto deweloperzy podkreślają, że na rynku bankowym brak jest wystarczającego kapitału dla utrzymania choćby 50% wartości dotychczasowej produkcji mieszkań.
Założenia do nowelizacji określają również przesłanki wypowiedzenia przez bank umowy o prowadzenie rachunku powierniczego, precyzując, jakich informacji może żądać nabywca od banku prowadzącego rachunek powierniczy, oraz wprowadza obowiązek prowadzenia rachunku dla zadania inwestycyjnego, w przypadku jego wyodrębnienia w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Doprecyzowano także przepisy dotyczące zakresu uprawnień kontrolnych banku prowadzącego rachunek powierniczy. Bank musiałby dokonać bardzo szczegółowej analizy prawnej, między innymi co do aktualności i prawidłowości prospektu informacyjnego i wzorca umowy deweloperskiej, ważności i prawomocności pozwolenia na budowę, rozliczenia wcześniej wypłaconych środków oraz braku zaległości w zobowiązaniach publicznoprawnych. Negatywny wynik weryfikacji jednej z kwestii miałby stanowić podstawę do odmowy wypłaty środków. W mojej ocenie jednak banki nie są przygotowane do prowadzenia tak szczegółowych analiz prawnych i finansowych, jakie chce nałożyć na nie ustawodawca. Konsekwencją tego może być niechęć banków do oferowania produktów w postaci rachunków powierniczych.
Kolejną nowością jest propozycja uregulowania w ustawie umów rezerwacyjnych. Umowa rezerwacyjna powinna być zawarta w formie pisemnej, a jej przedmiotem powinno być zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty wybranego mieszkania w zamian za zapłatę opłaty rezerwacyjnej w wysokości nieprzekraczającej 1% ceny mieszkania. Zwrot opłaty rezerwacyjnej następowałby w sytuacji nieuzyskania od banku promesy kredytu, niedojścia do skutku umowy z deweloperem z winy dewelopera lub zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym. Rozwiązanie to co do zasady należy ocenić pozytywnie zarówno z pespektywy deweloperów, którzy uzyskają instrument umożliwiający im wykazanie przed bankiem przedsprzedaży, jak i nabywców, który uzyskają zwiększoną ochronę i możliwość odzyskania wpłaconych środków.
Pozytywnie należy ocenić także propozycję ustalenia zamkniętego katalogu dokumentów stanowiących źródło informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km od nieruchomości, tj. w szczególności do planu miejscowego, studium, decyzji o lokalizacji celu publicznego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, decyzji o obszarach ograniczonego użytkowania miejscowych planów odbudowy oraz mapy terenów zalewowych.
Korzystna jest też proponowana zmiana gwarantująca nabywcy lokalu prawo odmowy odbioru lokalu ze względu na jego wady istotne. W przypadku stwierdzenia wady istotnej należałoby to odnotować w protokole odbioru, co skutkowałaby uznaniem, że odbiór nie nastąpił, a procedura odbioru będzie musiała się odbyć ponownie po usunięciu wady. Proponuje się również określić konsekwencje nieterminowego usunięcia wady przez dewelopera, przyznając nabywcy prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej
Warto również wspomnieć, że w dokumencie przygotowanym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów proponuje się wprowadzenie sankcji karnych za niezapewnienie przez dewelopera jednego z obowiązkowych środków ochrony w postaci grzywny, kary ograniczenia wolności labo pozbawienia wolności do lat 2.
Celem nowelizacji ustawy jest podniesienie poziomu ochrony nabywców lokali mieszkalnych. Należałoby jednak rozważyć, czy propozycje UOKiK faktycznie nie doprowadziłyby do spadku poziomu produkcji mieszkań i wzrostu cen lokali mieszkalnych.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
