Kognicja sądu przy wpisie hipoteki
Z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego wynika, że sąd w toku postępowania o wpis hipoteki jest zobowiązany zbadać całość dokumentacji złożonej przez wnioskodawcę wraz z wnioskiem o ustanowienie hipoteki, nie zaś wyłącznie fragmenty oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, w których jest mowa o ustanowieniu hipoteki.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 6 listopada 2013 r. (IV CSK 100/13)
W rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy sprawie doszło do ustanowienia hipoteki przez wierzyciela rzeczowego w związku z zabezpieczeniem przez poręczyciela wierzytelności finansującego powstałych z umów leasingu, które finansujący zamierza zawrzeć z poręczycielem. Sądy I oraz II instancji odmówiły wpisu hipoteki, twierdząc, że hipoteka może zabezpieczać wierzytelności wynikające z oznaczonego stosunku prawnego, który powinien istnieć w momencie składania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Rozpoznając sprawy, sądy oparły się wyłącznie na analizie jednego z paragrafów oświadczenia o ustanowieniu hipoteki wraz z treścią wniosku o wpis hipoteki oraz treścią samej księgi wieczystej, pozostawiając poza zakresem analizy porozumienie określające zasady, na jakich miały zostać zawarte umowy leasingu i zobowiązania stron do zawarcia umów leasingu w miejsce poprzednio je wiążących i wypowiedzianych przez finansującego, z których powstało zadłużenie dla korzystającego.
Sąd Najwyższy uchylił orzeczenie sądu II instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania z uwagi na pominięcie przez sądy obu instancji pozostałej treści oświadczenia o ustanowieniu hipoteki oraz dokumentów przedłożonych do wniosku o wpis. Sąd uznał, że badaniu powinna podlegać treść wszystkich załączonych do wniosku o wpis dokumentów, w szczególności całość oświadczeń zawartych w oświadczeniu zatytułowanym jako ustanowienie hipoteki.
Sąd podkreślił, że hipoteka w obecnym kształcie prawnym zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i wierzytelności przyszłe wynikające z indywidualnego stosunku prawnego. W ocenie sądu przepisy nie określają wprost, czy stosunek prawny, z którego mają powstać w przyszłości wierzytelności, musi istnieć w dacie składania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. Kwestia ta jest sporna również w doktrynie. Sąd przychylił się jednak do stanowiska, zgodnie z którym możliwe jest ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności przyszłej ze stosunku prawnego, który w dacie składania oświadczenia woli jeszcze nie powstał. Należy wskazać, że przepis art. 991 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje możliwość pozbycia się przez właściciela nieruchomości niewykorzystanego zabezpieczenia, które ponadto może zostać wykreślone na podstawie zezwolenia osoby wskazanej jako przyszły wierzyciel. W ocenie sądu w obecnym stanie prawnym, w którym miejsce hipoteczne zyskało nowe znaczenie, bardziej przekonujące są argumenty prawne za dopuszczeniem możliwości ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłych wynikających ze stosunków prawnych nieistniających w dniu ustanowienia hipoteki. W obecnym stanie prawnym możliwe jest ustanowienie hipoteki z takim pierwszeństwem, jakie miała hipoteka, wygasła lub przeniesiona, przy czym zakres tego uprawnienia rozciąga się jedynie na wartość sumy hipotecznej, na którą opiewała wygasła hipoteka.
Stanowisko i argumentacja Sądu Najwyższego przedstawione w uzasadnieniu postanowienia z 6 listopada 2013 r. w całości zasługują na aprobatę. Sądy wieczystoksięgowe nie powinny w sposób formalistyczny badać załączonych do wniosku o wpis dokumentów i uwzględniać wyłącznie tych postanowień umownych, z których bezpośrednio wynika oświadczenie stanowiące podstawę wpisu do księgi wieczystej (czy tak jak w tym przypadku – podstawę ustanowienia hipoteki). Czasami konieczna jest głębsza analiza zgromadzonego materiału dowodowego, żeby móc ocenić, czy w sposób zgodny z przepisami prawa doszło do ustanowienia, przeniesienia lub zmiany prawa.
W naszej praktyce spotkaliśmy się z sytuacją, w której sąd wpisał przeniesienie tytułu prawnego do nieruchomości, pomimo że z aktu notarialnego wynikało, że uchwała zgromadzenia wspólników w sprawie wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości wygasła w dniu dokonywania zbywania nieruchomości, wobec czego umowa sprzedaży nieruchomości była nieważna. Stosowanie omawianego orzeczenia pozwoli uniknąć takich sytuacji.
Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
