Zasady najmu lokali użytkowych m.st. Warszawy | Co do zasady

Kiedy lokal od miasta można wynająć bez przetargu ani konkursu, o ile miasto może zwiększyć czynsz i co można zrobić, gdy do wynajętego lokalu zostaną zgłoszone roszczenia reprywatyzacyjne.

M.st. Warszawa jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu¹. Gospodarka mieniem m.st. Warszawy podlega więc także innym niż Kodeks cywilny uregulowaniom, przede wszystkim ustawie z dnia 27 sierpnia 1998 roku o gospodarce nieruchomościami² (u.g.n.) i przepisom wykonawczym do ustawy.

Na mocy art. 35 ust. 1 u.g.n. właściwy organ administracji publicznej sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Obowiązek, o którym mowa wyżej, nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość (art. 35 ust. 1b u.g.n.).

Zgodnie z art. 37 ust. 4 u.g.n. zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r.³

W odniesieniu do nieruchomości gminnych kolejną podstawą prawną najmu są akty prawa miejscowego – uchwały rady gminy podejmowane w trybie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a i 40 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym⁴ w zakresie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt, burmistrz lub prezydent mogą dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

W Warszawie obowiązuje uchwała Nr LVI/1668/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 28 maja 2009 r.⁵ Wykonanie uchwały powierzono Prezydentowi m.st. Warszawy, który wydał zarządzenie 3323/2009 z dnia 14 lipca 2009 r. w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres do lat 3 oraz szczegółowego trybu oddawania w najem lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat.

Należy zwrócić uwagę, że wymieniona uchwała Rady m.st. Warszawy oraz zarządzenie Prezydenta m.st. Warszawy dotyczą w zasadzie najmu lokali użytkowych w domach wielolokalowych, ale stosowane są także do najmu innych obiektów, np. wolnostojących pawilonów czy garaży.

Ustalone w oparciu o powołane akty podstawowe warunki najmu są następujące:

• w przypadku najmu na czas oznaczony umowę zawiera się na okres nie dłuższy niż 10 lat;
• lokale oddawane są w najem na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat w drodze przetargu;
• cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się na poziomie nie mniejszym niż suma czynszu netto za okres 12 miesięcy, określona przez rzeczoznawcę majątkowego;
• w przypadku najmu na okres do 3 lat organizowany jest tzw. konkurs pisemny bądź ustny, które mają na celu uzyskanie najwyższej stawki czynszu.

Poza przetargiem i konkursem mogą być oddawane w najem lokale:

• na prowadzenie działalności charytatywnej, kulturalnej, naukowej, opiekuńczej, leczniczej, oświatowej, badawczo-rozwojowej, wychowawczej, sportowej lub turystycznej, jeżeli cele te realizowane są przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznaczone są w całości na działalność statutową, a w szczególności organizacjom pożytku publicznego, na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego z zastrzeżeniem, że lokale nie mogą być usytuowane na parterach w ciągach handlowo-usługowych;
• na rzecz organów administracji rządowej i samorządowej;
• na rzecz organów wymiaru sprawiedliwości.

Poza konkursem mogą być oddawane w najem inne lokale niż wyżej wymienione, m.in. lokale niewynajęte mimo przeprowadzonych dwóch konkursów z powodu braku ofert spełniających wymogi konkursu.

Stawki czynszu za lokale oddawane w najem w drodze bezprzetargowej lub poza konkursem ustalane są w drodze negocjacji stron.

Waloryzacja czynszu następuje corocznie o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za rok ubiegły.

Tytułem zabezpieczenia wykonania umowy najmu od najemcy pobierana jest kaucja w wysokości równowartości trzymiesięcznego czynszu i opłat niezależnych od wynajmującego, obejmującego czynsz brutto i opłaty z tytułu świadczeń w sezonie grzewczym.

W przypadku korzystania z lokalu bez tytułu prawnego naliczane będzie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 200% kwoty czynszu brutto miesięcznie zgodnie z dotychczasową umową (kwota netto + VAT), w okresie od dnia zakończenia umowy do dnia wydania lokalu.

Na wniosek najemcy dopuszcza się możliwość cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu. Uprawnienie dotyczy osób fizycznych będących członkami najbliższej rodziny bądź innych następców prawnych wskazanych przez najemcę jak również wspólników spółki, w której najemca jest wspólnikiem, przy czym w przypadku spółek prawa handlowego najemca musi być wspólnikiem o większościowym udziale.

Na terenie m.st. Warszawy częste są roszczenia byłych właścicieli nieruchomości wynikające z dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy⁶. Na mocy tego dekretu doszło do znacjonalizowania z mocy prawa gruntów położonych w granicach Warszawy z 1 września 1939 r. Zgodnie z obowiązującymi na terenie m.st. Warszawy zasadami w najem nie mogą być oddawane lokale, które są przedmiotem tzw. postępowań reprywatyzacyjnych. Jednakże nawet w takich wypadkach nie zawsze da się uniknąć ryzyka wystąpienia roszczeń. Z chwilą uzyskania przez zarządcę nieruchomości informacji o zgłoszonych roszczeniach do nieruchomości zarządca obowiązany jest do niezwłocznego powiadamiania o tym najemcy. Uzasadnione roszczenie może spowodować rozwiązanie umowy najmu. Władze m.st. Warszawy nie przewidziały w związku z tym dodatkowych rekompensat dla najemcy. Wszelkie prawa i roszczenia mogą być dochodzone przez najemcę na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Iwona Kasperek, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy