Mieszkanie dla młodych po nowemu | Co do zasady

Także na rynku wtórnym i korzystniej dla osób wychowujących co najmniej troje dzieci: 1 września 2015 r. wejdą w życie niezwykle istotne zmiany w funkcjonowaniu programu Mieszkanie dla Młodych.

Program Mieszkanie dla Młodych (MdM) działa w praktyce od 1 stycznia 2015 r. Podstawę prawną jego funkcjonowania stanowi ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Wprowadzone do niej modyfikacje w ocenie autorów nowelizacji mają usprawnić działanie programu, w ramach którego w pierwszym roku funkcjonowania udzielono 13 968 kredytów na łączną kwotę 2 564,9 mln zł¹.

Najistotniejszą zmianą jest rozszerzenie programu na wtórny rynek nieruchomości. W obecnie jeszcze obowiązującym stanie prawnym jest tak, że nieruchomość objętą dofinansowaniem można nabyć jedynie od osoby, która wybudowała mieszkanie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (inwestora lub spółdzielni mieszkaniowej). Po 1 września bieżącego roku, w związku z uchyleniem art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy, zniknie wymóg tzw. pierwszego zasiedlenia mieszkania². Warto nadmienić, że rozwiązanie to pojawiło się w trakcie prac nad rządowym projektem ustawy już w Sejmie³.

Zmieni się również sama definicja pierwszego zasiedlenia, zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy. Pojęcie to będzie obejmować nie tylko oddanie nowego mieszkania do użytkowania przez dewelopera, lecz także oddanie do użytkowania mieszkania powstałego w wyniku przebudowy oraz oddanie mieszkania przez osobę, która w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabyła to mieszkanie od dewelopera.

Kolejną istotną zmianą jest umożliwienie dofinansowania wkładu własnego kredytu na wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania prawa własności mieszkania na podstawie zawartej ze spółdzielnią umowy o budowę lokalu. Obecnie jest to niemożliwe, gdyż dofinansowanie w przypadku spółdzielni można uzyskać, gdy prace budowlane zostały zakończone i rozliczone. Nowe rozwiązanie realizuje założenia noweli, które w zamierzeniu mają doprowadzić do zwiększenia oferty mieszkań kwalifikujących się do finansowania w ramach MdM w tzw. segmencie popularnym. Tego typu inwestycje były ponadto wspierane w ramach programu Rodzina na swoim⁴.

Cena zakupu mieszkania lub wysokość wkładu budowlanego nie mogą przekraczać maksymalnej kwoty, tzw. wartości odtworzeniowej. Stanowi ona wynik pomnożenia powierzchni użytkowej mieszkania i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie, oraz, od 1 września bieżącego roku:

• współczynnika 1,1 – dla nowo wybudowanego mieszkania, które jest po raz pierwszy zasiedlane przez nabywcę,
• współczynnika 0,9 – w przypadku rynku wtórnego.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym (art. 6 ust. 3 ustawy), jeżeli nabywca nie posiada zdolności kredytowej, do umowy kredytu mogą generalnie przystąpić członkowie jego rodziny. Nowelizacja zniosła ograniczenie co do katalogu osób mogących przystąpić do umowy kredytu. Przywołany przepis w brzmieniu od 1 września 2015 r. stanowi po prostu, że w takim wypadku do umowy kredytu mogą przystąpić inne osoby.

Osobną kwestię stanowią przywileje, jakie nowelizacja przyznaje nabywcy mieszkania wychowującego przynajmniej troje dzieci spełniających warunki określone w art. 7 ust. 1a ustawy w brzmieniu po noweli. Regulacje te w zamierzeniu ustawodawcy mają położyć nacisk na prorodzinne oddziaływanie programu⁵. Taki nabywca nie będzie musiał złożyć wniosku o dofinansowanie wkładu własnego do końca roku kalendarzowego, w którym ukończył 35 lat. W przypadku nabywcy wychowującego co najmniej troje dzieci ulegną podwyższeniu także limity powierzchni użytkowej domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych objętych programem – z 75 m² dla lokali i 100 m² dla domów do 85 m² dla lokali i 110 m² dla domów. Dla takich osób zniesiony zostanie ponadto wymóg, aby do dnia ustanowienia lub przeniesienia na ich rzecz własności mieszkania nie były:

• właścicielami lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• osobami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal lub dom lub,
• właścicielami lub współwłaścicielami budynku, jeżeli ich udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny.

Kolejnym przywilejem, jakim od 1 września bieżącego roku będą się cieszyć osoby wychowujące co najmniej troje dzieci, będzie zwiększenie do 65 m² powierzchni użytkowej mieszkania objętej dopłatą do wkładu własnego (z 50 m² w przypadku ogółu nabywców).

Sytuacja osób wychowujących co najmniej troje dzieci będzie także lepsza pod względem wysokości dofinansowania wkładu własnego do kredytu. W obowiązującym obecnie stanie prawnym dofinansowanie wynosi generalnie 10% tzw. wartości odtworzeniowej. W przypadku osób wychowujących co najmniej jedno dziecko wysokość dofinansowania wzrasta do 15%. Dodatkowe wsparcie finansowe w formie spłaty części kredytu w wysokości 5% kwoty obliczanej podobnie do tzw. wartości odtworzeniowej przysługuje, gdy w ciągu 5 lat od nabycia mieszkania nabywcy urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie lub kolejne dziecko (art. 8 ustawy). Od 1 września 2015 r. osoby wychowujące co najmniej dwójkę dzieci otrzymają dofinansowanie do wkładu własnego w wysokości 20% tzw. wartości odtworzeniowej, a osoby z trójką dzieci – 30%. Zwiększenie kwoty dofinansowania nie wyłączy także możliwości ubiegania się o spłatę części kredytu na zasadzie art. 8 ustawy.

Oceniając proponowane rozwiązania, należy stwierdzić, że przede wszystkim dzięki włączeniu do programu rynku wtórnego mogą się one przyczynić do wzrostu koniunktury na rynku nieruchomości. Są one także niezwykle korzystne dla osób wychowujących co najmniej troje dzieci. W ocenie projektodawcy taki model rodziny gwarantuje zastępowalność pokoleń i powinien być promowany w polityce prorodzinnej państwa⁶. Omawiane regulacje są również ciekawym przykładem wypływu polityki prorodzinnej państwa na regulacje dotyczące budownictwa mieszkaniowego oraz przenikania się tych dwóch dziedzin.

Łukasz Filipek, praktyka nieruchomości i inwestycji budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy