Właściciel nie zawsze będzie musiał rozliczyć się z posiadaczem z wartości nakładów na nieruchomość
Interesujące rozstrzygnięcie zapadło przy okazji jednej z prowadzonych przez nas spraw. Samoistny posiadacz nieruchomości, po jej wydaniu na rzecz właścicieli, domagał się rozliczenia poniesionych nakładów, polegających m.in. na wybudowaniu budynku użytkowego. Czy jednak taka budowa podnosi wartość nieruchomości?
Wszystko zaczęło się w 1988 r., kiedy Skarb Państwa wywłaszczył nieruchomość, a rok później przekazał ją we władanie jednostce samorządu terytorialnego. W 1999 r. byli właściciele nieruchomości wystąpili z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowej, co nastąpiło na podstawie decyzji z 2004 r., a w konsekwencji w 2008 r., w wyniku uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego, doszło do wydania nieruchomości na rzecz właścicieli.
Wydająca grunt jednostka samorządowa zgłosiła roszczenia o rozliczenie się przez właścicieli gruntu z nakładów poczynionych na nieruchomość, polegających na dokonaniu naniesień rekreacyjnych, zasadzeniu zieleni, budowie budynku użytkowego, przeprowadzeniu remontu i przystosowaniu systemu przeciwpożarowego (tych nakładów dokonano przed wszczęciem w 1999 r. postępowania administracyjnego zmierzającego do stwierdzenia nieważności decyzji wywłaszczeniowej), a także na wykonaniu termomodernizacji wybudowanego budynku i założeniu systemu sygnalizacji alarmowej.
Największym problemem, z jakim zmierzyły się strony i sąd w opisywanej sprawie, było udowodnienie i rozstrzygnięcie, czy samoistnemu posiadaczowi gruntu należy się zwrot nakładów poczynionych przez niego na wybudowanie na nieruchomości budynku użytkowego. Na marginesie wspomnieć warto, że budynek zlokalizowany został w większej części, ale nie w całości na nieruchomości byłych właścicieli, a w pozostałej części na gruntach stanowiących własność samorządu.
W opisywanej sprawie znalazł zastosowanie art. 226 k.c., w myśl którego samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.
Istotą rozstrzygnięcia sprawy było zatem ustalenie charakteru nakładów poczynionych przez jednostkę samorządową na nieruchomości pozwanych. W pierwszej kolejności sąd rozważał, jakiego rodzaju nakłady są nakładami koniecznymi, i doszedł do przekonania, że do tej kategorii nie zaliczają się żadne z nakładów dokonanych w sprawie przez posiadacza samoistnego. Nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 226 k.c. nie są bowiem nakłady polegające na udziale w budowie budynku i w jego wyposażeniu w różnego rodzaju instalacje jako służące „stworzeniu” rzeczy. Sąd doszedł do przekonania, że w sprawie występują inne nakłady mające na celu ulepszenie rzeczy, przez co zwiększające wartość rzeczy, czyli tzw. nakłady użyteczne.
Skoro zatem powód nie wykazał, że poniósł na cudzą rzecz nakłady konieczne, to ewentualnie należał mu się zwrot innych nakładów (w tym użytecznych) czynionych w dobrej wierze, tj. do 1999 r., kiedy dowiedział się o wszczęciu postępowania o stwierdzeniu nieważności decyzji wywłaszczeniowej, i to tylko o tyle, o ile zwiększyły one wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Nakłady czynione przez powoda w złej wierze po 1999 r. mogłyby podlegać zwrotowi tylko gdyby były konieczne i gdyby właściciel wzbogacił się bezpodstawnie kosztem posiadacza je czyniącego, co nie miało miejsca w opisanym stanie faktycznym.
Zważywszy zatem, że nakłady inne niż konieczne podlegają zwrotowi o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi, konieczne było ustalenie, czy wartość nieruchomości pozwanych w ogóle uległa zwiększeniu na skutek dokonania nakładów przez powoda w chwili wydania nieruchomości w 2008 r. W tym celu należało porównać wartość nieruchomości według stanu sprzed dokonania nakładów i po dokonaniu nakładów, według cen z daty wydania nieruchomości.
W sprawie wypowiedziało się aż trzech biegłych rzeczoznawców majątkowych i każdy z nich stwierdził, że nakłady użyteczne poczynione przez powoda, w tym budowa na nieruchomości budynku użytkowego (przypomnijmy, wybudowanego na granicy dwóch nieruchomości hipotecznych, z wejściem głównym do budynku od strony nieruchomości powoda) nie zwiększyła wartości nieruchomości. Inaczej mówiąc, nieruchomość pozwanych, która przed wywłaszczeniem w 1988 r. była niezabudowana, miała według biegłych większą wartość niż nieruchomość zabudowana budynkiem użytkowym wraz z innymi nakładami, według stanu tej nieruchomości w 2008 r.
Tym samym powództwo zostało oddalone.
Widać więc, że sam fakt poniesienia nakładów na nieruchomość niekoniecznie wiąże się z możliwością ich odzyskania, gdy grunt wróci do właściciela. Nie każdy nakład zostanie bowiem uznany za nakład konieczny, a nie każdy inny nakład podnosi wartość nieruchomości, co jest jednym z warunków zwrotu nakładów.
Jan Ciećwierz, praktyka postępowań sądowych i arbitrażowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
