Od posiadacza w złej wierze można dochodzić i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, i zwrotu pożytków
Sąd Najwyższy, uwzględniając skargę kasacyjną klientów kancelarii, wyjaśnił zakres, charakter i wzajemny stosunek roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz roszczenia o zwrot pożytków, które przysługują właścicielowi nieruchomości w stosunku do jej posiadacza w złej wierze.
Reprezentowani przez kancelarię spadkobiercy dawnego właściciela jednej z okazałych mokotowskich nieruchomości wnieśli o zasądzenie od m.st. Warszawy na ich rzecz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali znajdujących się w tej nieruchomości.
Nieruchomość zabudowana piękną kamienicą z lat 30. ubiegłego wieku została objęta działaniem dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy z dnia 26 października 1945 r., stając się własnością podmiotów publicznych, a ostatecznie m.st. Warszawy.
Od początku lat 90. ubiegłego wieku spadkobiercy dawnych właścicieli podejmowali działania w celu odzyskania nieruchomości. Postępowania administracyjne w tym przedmiocie toczyły się do 2008 r.
Do czasu jej zwrotu, w okresie objętym żądaniem pozwu, nieruchomość znajdowała się we władaniu pozwanego m.st. Warszawy. Pozwany, będący samoistnym posiadaczem nieruchomości w złej wierze, dysponował nią, nie mając do niej żadnego tytułu prawnego. M.st. Warszawa wykonywało w stosunku do nieruchomości uprawnienia właścicielskie, m.in. oddając poszczególne lokale w najem na rzecz najemców komunalnych i pobierając z tego tytułu korzyści majątkowe w postaci czynszu najmu.
Zwrot nieruchomości nastąpił w 2008 r. W protokole przekazania nieruchomości znalazły się jednak nieprecyzyjne zapisy dotyczące pobranych przez m.st. Warszawę pożytków z nieruchomości. Kwestia ta stanowiła następnie istotny element rozważań i rozstrzygnięć poczynionych przez sądy powszechne orzekające w sprawie.
W tak ustalonym stanie faktycznym zarówno Sąd Okręgowy w Warszawie, jak i Sąd Apelacyjny w Warszawie uznały roszczenia powodów za niezasadne. Sądy powszechne uznały, że w protokole przekazania nieruchomości strony rozliczyły pożytki pobrane przez pozwane m.st. Warszawę, wobec czego nie jest możliwe uwzględnienie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jako roszczenia konkurencyjnego, alternatywnego. Sądy powszechne uznały, że właściciel uprawniony jest do uzyskania od posiadacza samoistnego nieruchomości w złej wierze wyłącznie jednego ze świadczeń wskazanych w art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego. Argumentacja sądów opierała się na założeniu, że właściciel nie powinien się bezpodstawnie wzbogacić kosztem posiadacza nieruchomości, co nastąpiłoby w przypadku zrealizowania obydwu roszczeń.
Z takim rozstrzygnięciem nie zgodzili się klienci kancelarii i wystąpili ze skargą kasacyjną, która została przyjęta do rozpoznania i w całości uwzględniona przez Sąd Najwyższy, który uchylił zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie.
Rozstrzygnięcie i wykładnia przepisów przedstawiona przez Sąd Najwyższy, aczkolwiek wydana w sprawie nieruchomości odzyskanej w trybie tzw. dekretu warszawskiego, ma znaczenie uniwersalne i może być zastosowana do innych spraw opartych na bezpodstawnym posiadaniu nieruchomości przez podmioty nieuprawnione.
Co ma zwrot pożytków do bezumownego korzystania
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku odniósł się do niezwykle doniosłej kwestii, jaką jest wzajemna zależność między roszczeniami uzupełniającymi właściciela w stosunku do jej posiadacza uregulowanymi w przepisach art. 224 § 2 oraz art. 225 k.c., tj. roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz o zwrot pożytków. Interpretacja i stosowanie tych przepisów nastręczały w praktyce poważnych trudności, a wzajemny stosunek tych roszczeń w zasadzie nie był wcześniej przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego.
Z literalnego brzmienia powyższych przepisów wynika, że właściciel może domagać się od samoistnego posiadacza rzeczy w złej wierze zarówno zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, jak i zwrotu pobranych pożytków oraz tych, które z uwagi na złą gospodarkę nie zostały pobrane. Brak jest bowiem regulacji prawnej, która przewidywałaby wyłączenie bądź ograniczenie odpowiedzialności samoistnego posiadacza nieruchomości w złej wierze względem właściciela nieruchomości.
W orzecznictwie prezentowany był pogląd, że roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości oraz roszczenia o zwrot pożytków cywilnych są tożsame i równoważne. Przyjęcie takiego stanowiska oznaczałoby, że uprawniony właściciel musi wybrać między tymi roszczeniami i dochodzić tylko jednego z nich.
W rozpoznawanej sprawie Sąd Najwyższy, przychylając się do stanowiska zaprezentowanego przez kancelarię w skardze kasacyjnej, uznał, że taka wykładnia przepisów nie jest prawidłowa.
Sąd Najwyższy wskazał, że przepisy regulujące roszczenia uzupełniające stanowią spójną konstrukcję prawną niepowodującą podwójnego obciążenia posiadacza nieruchomości, a jednocześnie uwzględniają prawo właściciela do otrzymania ekwiwalentu za niemożność korzystania z własnej rzeczy i jej zużywanie przez nieuprawnionego posiadacza.
Samoistny posiadacz nieruchomości w złej wierze nie jest uprawniony do zatrzymania pobranych pożytków z nieruchomości i powinien je zwrócić właścicielowi. Nadto powinien zwrócić wartość tych pożytków, których nie uzyskał z uwagi na złą gospodarkę. Sąd Najwyższy podkreślił, że z uwagi na tak szeroki zakres odpowiedzialności posiadacz nieruchomości w złej wierze może, a nawet powinien zawierać stosunki prawne zapewniające uzyskiwanie optymalnych pożytków cywilnych z nieruchomości. Zaniedbania posiadacza nieruchomości w tym zakresie spowodują konieczność zrefundowania w przyszłości właścicielowi nieuzyskanych pożytków kosztem własnego majątku posiadacza.
Przyjęcie takich zasad rozliczenia nie spowoduje nieuzasadnionego wzbogacenia się właściciela. Sąd Najwyższy wskazał bowiem, że przy obliczaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy uwzględnić brak uprawnienia posiadacza do zatrzymania pobranych pożytków i konieczność ich rozliczenia z właścicielem. Rozliczenie pożytków z właścicielem skutkować więc powinno obniżeniem wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia o wartość zwróconych właścicielowi pożytków rzeczywiście pobranych przez posiadacza.
Sąd Najwyższy podkreślił, że roszczenia właściciela wynikające z art. 224 i 225 Kodeksu cywilnego nie są roszczeniami zamiennymi, ale się wzajemnie uzupełniają. Roszczenia te są wprawdzie odmienne, jednak wysokość pobranych i rzeczywiście zwróconych pożytków rzutuje na wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Legitymacja bierna m.st. Warszawy jako posiadacza w złej wierze
W opisanym wyroku Sąd Najwyższy po raz kolejny podkreślił, że nie budzi wątpliwości kwestia legitymacji biernej pozwanego m.st. Warszawy jako samoistnego posiadacza nieruchomości w złej wierze w sprawach dotyczących zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Sąd Najwyższy podtrzymał dotychczasową linię orzeczniczą zapoczątkowaną wyrokami z 9 lipca 2015 r. (I CSK 505/14) oraz z 4 grudnia 2015 r. (I CSK 1070/14). Ta druga sprawa, w której powódka również była reprezentowana przez kancelarię, została przez nas opisana w artykule „Sąd Najwyższy staje w obronie właścicieli kamienic i najemców komunalnych”.
Sąd Najwyższy odrzucił możliwość przerzucenia przez m.st. Warszawę obowiązku zapłaty tego wynagrodzenia na najemców lokali komunalnych (posiadaczy zależnych), którzy faktycznie tymi lokalami władali. W ocenie Sądu Najwyższego nie byłoby słuszne, gdyby najemcy, którzy korzystali z lokali na podstawie umów zawartych z m.st. Warszawą i płacili miastu z tego tytułu czynsze najmu, zobowiązani byli do kolejnego świadczenia tym razem na rzecz właściciela, przejmując na siebie konsekwencje wadliwego działania m.st. Warszawy.
Podsumowanie
Zaprezentowana przez Sąd Najwyższy wykładnia przepisów regulujących roszczenia uzupełniające skutkuje sprawiedliwym uwzględnieniem praw pokrzywdzonego właściciela nieruchomości i zaspokojeniem jego zasadnych roszczeń, nie obciążając przy tym nadmiernie bezprawnego posiadacza nieruchomości w złej wierze, jakim w tym przypadku jest podmiot publiczny.
Leszek Zatyka, Barbara Majewska, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
