Sytuacja inwestora w umowach o roboty budowlane w czasie epidemii | Co do zasady

Wielu inwestorów realizujących obecnie budowy lub planujących je zacząć w nieodległej przyszłości pyta nas o prawne możliwości wstrzymania budowy lub wręcz odstąpienia od zawartych umów. Powstaje bowiem pytanie, czy jest sens kontynuować lub rozpoczynać inwestycje, których realizacja wiąże się z zaangażowaniem dużego kapitału finansowego i znacznych środków. W artykule sygnalizujemy, jakie instrumenty prawne mogą przysługiwać inwestorowi, który zdecydowałby się wstrzymać prowadzenie robót lub definitywnie odstąpić od umowy o roboty budowlane.

Niniejszy artykuł poświęcony jest wyłącznie umowom, które zostały zawarte w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Nie analizujemy zatem umów zawieranych w oparciu o warunki FIDIC lub w reżimie przepisów ustawy o zamówieniach publicznych.

Jeśli w umowie są klauzule związane z siłą wyższą

Z praktyki wynika, że w wielu umowach o roboty budowlane realizowanych w reżimie przepisów Kodeksu cywilnego znajdują się postanowienia regulujące kwestie związane z siłą wyższą oraz obowiązki stron na okoliczność jej wystąpienia. Klauzule te często zostały zapożyczone z zagranicznych wzorców umownych.

Pojęcie „siły wyższej” jest różnie definiowane w umowach. Czasami w sposób generalny jako zdarzenie zewnętrzne od stron, którego strony nie mogły przewidzieć oraz którego skutkom nie mogą zapobiec. Czasem enumeratywnie wylicza się zdarzenia, które traktowane są jako siła wyższa: zjawiska naturalne (powódź, huragan, trzęsienie ziemi), zamieszki wojenne, strajki, a niejednokrotnie również epidemie.

W większości przypadków wystąpienie siły wyższej jest traktowane przez strony w umowach jako podstawa do zwolnienia się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań wskutek wystąpienia siły wyższej (np. opóźnienia w wykonaniu robót).

Wskazane postanowienia umowne mogą również służyć inwestorowi do obrony w sytuacji, gdy wskutek epidemii utraci on możliwość pozyskania finansowania koniecznego do realizacji inwestycji, co będzie skutkować niemożnością wywiązania się z obowiązków wynikających z umowy. Banki będą obecnie bardziej restrykcyjnie podchodzić do kwestii oceny zdolności kredytowej pożyczkobiorców. Ponadto z uwagi na pandemię inwestor może mieć problemy z uzyskaniem w wymaganym umową terminie pozwolenia na budowę, jeśli zgodnie z umową obowiązek ten ciąży na nim. W takich sytuacjach inwestor w zależności od etapu realizowanych robót miałby prawo wstrzymać się z wydaniem placu budowy wykonawcy lub też zawiesić wykonanie prac na czas trwania epidemii.

Wielokrotnie umowy przewidują również prawo obu stron lub strony, która została dotknięta zdarzeniem siły wyższej, do odstąpienia od umowy, w sytuacji gdy zdarzenie to przekracza określony w umowie przedział czasu. Umowa może również określać sposób rozliczenia dotychczas wykonanych robót przez wykonawcę.

Konkludując ten wątek, należy stwierdzić, że analiza prawna sytuacji inwestora w każdym przypadku powinna uwzględniać postanowienia zawartej umowy, która może przewidywać rozwiązanie zaistniałej sytuacji spowodowanej epidemią.

Jeśli w umowie nie ma klauzul związanych z siłą wyższą

A co jeżeli strony nie uregulowały w umowie następstw wystąpienia epidemii? Należy wówczas odwołać się do obowiązujących przepisów i orzecznictwa.

• Siła wyższa  w rozumieniu Kodeksu cywilnego i niezawinione wykonanie umowy

W przepisach Kodeksu cywilnego nie ma definicji siły wyższej, choć w kilku przypadkach jest odniesienie do tego pojęcia. W orzecznictwie Sądu Najwyższego istnieje ugruntowany pogląd, że o przypadkach siły wyższej mówić można tylko wówczas, gdy szkodę wywołało nadzwyczajne i niespodziewane zdarzenie, pochodzące z zewnątrz, któremu nie można było zapobiec w drodze normalnych środków zabezpieczenia się. Zatem pandemia COVID-19 może stanowić zdarzenie siły wyższej w takim rozumieniu, przy czym istotny będzie wpływ tego zdarzenia na działanie lub zaniechanie strony umowy. Zgodnie z naczelną zasadą Kodeksu cywilnego wyrażoną w art. 471 k.c. dłużnik ponosi odpowiedzialność za zawinione przez siebie niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Oznaczałoby to, że nie ponosi odpowiedzialności, jeśli to niewykonanie jest niezawinione. Odpowiedzialność będzie wyłączona z powodu siły wyższej między innymi wówczas, gdy między zdarzeniem mającym cechy siły wyższej a niewykonaniem zobowiązania zachodzi związek przyczynowy.

Odnosząc to do opisanej powyżej sytuacji inwestora, który na skutek pandemii utracił źródło finansowania i przy dołożeniu należytej staranności nie jest w stanie pozyskać go w inny sposób, to w naszej ocenie może on powoływać się na wystąpienie siły wyższej, jeśli wykonawca zażąda zapłaty odszkodowania wskutek odmowy wydania placu budowy lub generalnie odmowy dalszej realizacji robót budowlanych.

• Możliwość odstąpienia od umowy przed końcem prac

Inwestor w każdym przypadku, dopóki roboty budowlane nie zostaną wykonane, jest uprawiony do odstąpienia od umowy zgodnie z treścią art. 644 k.c. W takim przypadku musi jednak zapłacić umówione wynagrodzenie, odliczając to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót. Zatem w tym scenariuszu można pomniejszyć wynagrodzenie o wartość niezakupionych materiałów oraz odliczyć wartość robocizny.

• Opóźnienie prac

Warto również wspomnieć o uprawnieniu inwestora określonym w art. 635 k.c., zgodnie z którym inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym. W doktrynie wskazuje się, że nie są istotne przyczyny, dla których wykonawca opóźnia się z wykonaniem robót. Istotne jest tylko, żeby te przyczyny nie leżały po stronie inwestora. Rozwiązanie to jest korzystniejsze dla inwestora w porównaniu do prawa określonego w art. 644 k.c., biorąc pod uwagę wzajemne rozliczenia stron umowy.

• Nadzwyczajna zmiana stosunków

Nie można też pominąć kilkukrotnie opisywanego przez nas na portalu uprawnienia do żądania sądowego ukształtowania stosunku umownego, a nawet do żądania rozwiązania umowy, gdyby na skutek nadzwyczajnej zmiany stosunków wykonanie umowy o roboty budowlane groziło inwestorowi rażącą stratą lub połączone byłoby z nadmiernymi trudnościami, czego strony nie mogły przewidywać, zawierając umowę.

Pandemia COVID-19 oraz wszelkie jej następstwa mogą spełniać przesłanki nadzwyczajnej zmiany stosunków, zaś w zależności od konkretnej umowy oraz indywidualnie ocenianego stanu faktycznego inwestor będzie mógł wykazać niepowetowaną stratę, w szczególności biorąc pod uwagę takie okoliczności jak ustawowe zakazy i ograniczenia działalności handlowej i związane z tym trudności z komercjalizacją wybudowanej powierzchni. Mowa tu o właścicielach nowo budowanych galerii handlowych, którzy z uwagi na ustawowe zakazy prowadzenia określonych działalności handlowych nie będą w stanie uzyskać czynszu od najemców przez czas trwania epidemii, a może i w dłuższej perspektywie.

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 września 2013 r. (VI ACa 71/13), zgodnie z którym przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumieć należy taki stan rzeczy, który zdarza się rzadko, a jednocześnie jest niezwykły, niebywały, wyjątkowy, normalnie niespotykany. W wyroku sąd wskazał, że nadzwyczajna zmiana stosunków może mieć tło przyrodnicze (nieurodzaj, niezwykle surowa zima), jak i społeczne (wojna, gwałtowna zmiana ustroju politycznego). Ponadto jako przykłady zdarzeń powodujących nadzwyczajną zmianę stosunków wskazuje się epidemie, operacje wojenne, strajki generalne, różnego rodzaju klęski żywiołowe, nadzwyczajną, szczególnie głęboką zmianę sytuacji gospodarczej, objawiającą się hiperinflacją, gwałtownym spadkiem dochodu narodowego, masowymi upadłościami przedsiębiorstw, ale również mogą to być zaskakujące zmiany stawek celnych lub podatkowych.

• Następcza niemożliwość wykonania świadczenia

Warto jeszcze rozważyć następczą niemożliwość wykonania świadczenia w odniesieniu do sytuacji inwestora, określoną przepisami art. 475 k.c. W nowelizacji ustawy kryzysowej (tzw. tarczy antykryzysowej), która weszła w życie 31 marca 2020 r., przewidziano zawieszenie biegu terminów postępowania administracyjnego na czas trwania epidemii, które to uregulowanie może skutkować niemożnością uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę w pierwotnie zakładanym przedziale czasu. W takiej sytuacji inwestor będzie dysponował argumentami świadczącymi o możliwości skorzystania z opisanego instrumentu prawnego.

***

Trzeba podkreślić, że opisane powyżej ustawowe instrumenty mogą być wolą stron zmieniane lub wręcz wyłączane, zatem ostateczna analiza sytuacji prawnej inwestora zawsze musi uwzględniać postanowienia konkretnej umowy.

Sytuacja związana z epidemią koronawirusa jest niezmiernie dynamiczna. Nie wiemy, jakie dalsze obostrzenia i zakazy wprowadzi ustawodawca w zakresie przemieszczania się osób oraz wykonywania działalności gospodarczej oraz jak zmieni już istniejące. Z pewnością ten artykuł nie wyczerpuje tematu, a jedynie wskazuje pewne możliwe instrumenty do wykorzystania w tych trudnych dla inwestorów czasach.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka inwestycji nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy