Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w centrach handlowych
Na skutek ingerencji ustawodawcy „wygasły wzajemne zobowiązania stron” umów najmu w centrach handlowych. Czy to oznacza, że umowy najmu wygasły?
Ustawodawca wprowadził do polskiego porządku prawnego specjalną regulację ingerującą bezpośrednio w stosunek najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Została ona zawarta w przepisie art. 15ze dodanym do ustawy z dnia 2 marca 2020 r o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych. Zastosowanie przepisu wzbudza liczne kontrowersje w mediach. Podnoszone są nawet głosy, że jest on niezgodny z Konstytucją lub z umowami międzynarodowymi. Zasadność tych zarzutów będzie zależała od tego, w jakim kierunku pójdzie praktyka stosowania tego przepisu.
Komentowany przepis przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych (zakaz handlu). Zakaz ten istnieje od 14 marca 2020 r. i był stopniowo rozszerzany. Obecnie zakaz handlu znajduje się w § 8 ust. 2 rozporządzenia z dnia 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii i obejmuje co do zasady wszelkie rodzaje handlu detalicznego i usług w centrach handlowych. Wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu jest skuteczne już od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia danej działalności, czyli ma skutek wsteczny.
Jeden z możliwych sposobów wykładni omawianego przepisu brzmi, że umowa najmu wygasa w całości i po zniesieniu zakazu handlu strony powinny zawrzeć nową umowę najmu, a mechanizm zawarcia nowej umowy (na dotychczasowych warunkach, ale z innym okresem najmu) został wskazany w ustępie 2 tego przepisu. Inni twierdzą, że umowa najmu nadal łączy strony i z chwilą zniesienia zakazu „wzajemne świadczenia stron” wymagane po dniu zniesienia tego zakazu winny być wykonywane na dotychczasowych zasadach, albowiem „wygaśnięcie” dotyczy jedynie tych świadczeń, które powstały w okresie obowiązywania zakazu handlu. Za zasadnością drugiego poglądu przemawia wykładnia funkcjonalna komentowanego przepisu.
Podstawowe wzajemne świadczenia stron określa art. 659 Kodeksu cywilnego, stanowiąc, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Niewątpliwie celem ustawodawcy było odciążenie najemców z obowiązku zapłaty czynszu za okres obowiązywania zakazu. Świadczy o tym chociażby fakt, że pierwsza wersja projektu ustawy przewidywała obniżenie czynszu o 90%.
Odnosząc się z kolei do wygaśnięcia obowiązku wynajmującego oddania lokalu najemcy do użytkowania, istotne kontrowersje wzbudza pytanie, czy ustawodawca pozbawił najemców prawa korzystania z lokalu. Gdyby tak przyjąć, to wynajmujący mogliby żądać od najemców zapłaty równej wartości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu, a wartość ta mogłaby być określona na kwotę równą dotychczasowemu czynszowi (o ile umowa najmu nie przewidywała obowiązku zapłaty przez najemcę np. dwukrotności umowy najmu w przypadku bezumownego zajmowania lokalu przy założeniu, że obowiązek ten nie wygasł). Skutek ekonomiczny takiego stosowania przepisu byłby ewidentnie sprzeczny z jego ratio legis, a sytuacja najemców byłaby może nawet mniej korzystna niż przed wejściem w życie komentowanej regulacji.
W mojej ocenie przyjąć należy wykładnię funkcjonalną przepisu, że lokale nie są zajmowane przez najemców bezumownie, ponieważ umowa najmu nadal łączy strony. Świadczy o tym również wykładnia komentowanego przepisu w jego całokształcie. Z ustępu 2 przepisu wynika, że „wygaśnięcie” zobowiązań najemcy wynikających z umowy najmu nie ma charakteru definitywnego. Jeżeli w terminie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu najemca nie złoży wynajmującemu oferty przedłużenia umowy, wynajmujący przestaje być związany „wygaśnięciem” i będzie mógł domagać się od najemcy wykonania zobowiązań tak, jakby nie zostały wygaszone w okresie zakazu. Reaktywuje się obowiązek najemcy do zapłaty czynszu za okres zakazu handlu. Z tego względu trafniejsze byłoby użycie przez ustawodawcę terminu „zawieszenie”, a nie „wygaśnięcie” zobowiązania do zapłaty czynszu. Co prawda prawnicy zajmujący się prawem cywilnym zaskoczeni są konstrukcją wstecznego „odżycia” zobowiązań, które wygasły ex lege i to jeszcze pod warunkiem (braku złożenia oferty przez najemcę). Niemniej jednak, skoro przepis ten przewiduje „wskrzeszenie” wygasłych zobowiązań najemcy do zapłaty czynszu za okres zakazu, gdy najemca nie złoży wynajmującemu oferty w ciągu kwartału od zniesienia zakazu, trudno uznać, że umowa najmu wygasła, a najemca zajmuje lokal bezumownie.
Pozostaje jednak pytanie, w jakim zakresie ustawodawca wygasił podstawowe zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy lokalu do używania, skoro w praktyce zasadne jest przyjęcie, że najemca uprawniony jest do dalszego korzystania z lokalu. Czy najemca może korzystać z lokalu, na przykład pakować i wysyłać towary zamówione online przez klientów? Wykładnia funkcjonalna wskazywałaby, że wygaśnięcie świadczenia wynajmującego ograniczone jest wyłącznie do obowiązku oddania lokalu do używania na cele prowadzenia działalności sprzecznej z zakazem handlu. Kwestia ta jednak nie została wprost przesądzona przez ustawodawcę i korzystne byłoby, aby ustawodawca ją sprecyzował w drodze nowelizacji. Na razie kluczowe jest przygotowanie odpowiedniej argumentacji prawnej na potrzeby negocjacji z wynajmującym.
Na zakończenie warto wspomnieć, że istnieje szereg kolejnych kwestii niewyjaśnionych przez ustawodawcę. Kto ponosi ryzyko utraty towaru lub zniszczenia lokalu w okresie zakazu? Czy wynajmujący ma obowiązek świadczenia mediów do lokalu? Jaki jest los zabezpieczeń umów najmu jak gwarancje bankowe czy tytuły o poddaniu się egzekucji? W naszej codziennej praktyce na bieżąco odpowiadamy na takie zapytania, ale zawsze wymaga to przeanalizowania okoliczności konkretnej sprawy.
Maciej Machlejd, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy
