May the right to pay nominal rent be bought and sold? | In Principle

Zasady dotyczące czynszu symbolicznego zostały określone w art. 7 ust. 1 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W myśl tego przepisu dotychczasowy właściciel gruntu, jego prawni następcy będący w posiadaniu gruntu lub osoby jego prawa reprezentujące oraz użytkownicy gruntów oddanych w zarząd i użytkowanie mogli w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie prawa wieczystej dzierżawy (dziś: użytkowania wieczystego) z czynszem symbolicznym.

Dekret nie zawierał przy tym definicji czynszu symbolicznego ani nie precyzował jego wysokości czy zasad przechodzenia tego uprawnienia na nabywców gruntu. W orzecznictwie przyjęło się jednak, że czynsz symboliczny stanowi swoistą rekompensatę utraty prawa własności gruntu przez byłych właścicieli. Oznaczałoby to, że nabycie prawa użytkowania wieczystego na warunkach rynkowych przez osoby trzecie, które nie utraciły prawa własności nieruchomości wskutek wejścia w życie dekretu, nie dawałoby podstaw do utrzymania czynszu w wysokości symbolicznej. Osobom takim nie trzeba bowiem niczego rekompensować.

Jednocześnie jednak pojawiła się linia orzecznicza, zgodnie z którą czynsz symboliczny wiązałby również dalszych nabywców prawa wieczystego użytkowania gruntu. Uniemożliwiałoby to ustalenie dla nowego nabywcy opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu na zasadach ogólnych, tj. zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.

Dlatego też Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny – Odwoławczy zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym, czy czynsz symboliczny ustalony na podstawie art. 7 ust. 1 Dekretu wiąże tylko osobę, na rzecz której ustanowiono prawo użytkowania wieczystego w tym trybie, czy też wiąże także następnych nabywców prawa użytkowania wieczystego.

Odpowiedź będzie miała istotne znaczenie praktyczne, gdyż wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste wpływa na decyzje podejmowane przez deweloperów działających na rynku warszawskim.